상가 한 채를 임대하고 있는 개인 건물주에게 10월이 되면, 세무 대행 없이 홈택스에 접속해 부가가치세를 직접 신고해야 하는 건 아닌지 헷갈리는 순간이 옵니다. 법인 임대사업자는 10월 25일까지 2기 예정신고를 마쳐야 한다는 이야기를 어디선가 들었기 때문입니다.
결론부터 말하면, 상가를 임대하는 개인 일반과세자는 원칙적으로 부가가치세를 직접 '신고'할 의무가 없습니다. 국세청이 직전 과세기간 납부세액의 절반을 계산해 미리 보낸 고지서에 따라 납부만 하면 되고, 2026년은 법정 기한인 10월 25일이 일요일이라 하루 늦춰진 10월 26일(월)까지 내면 됩니다. 다만 공실이 늘어 매출이 급감했거나, 상가를 새로 지어 매입세액이 몰린 경우처럼 특정 조건에 해당하면 예정고지 대신 예정신고를 선택해 실제 세액으로 낼 수 있습니다.
이 글은 예정고지와 예정신고가 어떻게 다른지, 어떤 개인 건물주가 예정신고를 선택할 수 있는지, 실제 숫자로 계산했을 때 어느 쪽이 유리한지를 순서대로 짚습니다.
상가를 임대하는 개인 일반과세자는 예정신고 의무가 없고 예정고지 세액만 10월 26일까지 납부하면 됩니다. 단, 공실 등으로 매출이 직전기 대비 1/3 미만으로 줄었거나 조기환급이 필요하면 예정신고를 선택할 수 있습니다.
예정고지란 무엇이고, 개인 건물주는 왜 신고 의무가 없는가
부가가치세법 제48조는 사업자가 예정신고기간(1기 1.1~3.31, 2기 7.1~9.30)의 부가가치세를 스스로 계산해 신고·납부하도록 규정합니다. 그런데 이 원칙을 개인사업자에게 그대로 적용하면 6개월에 한 번 내야 할 신고를 세 달마다 반복해야 해서 부담이 커집니다. 그래서 국세청은 개인 일반과세자와 직전 과세기간 공급가액이 1억 5천만 원 미만인 소규모 법인에 대해서는 신고 대신 예정고지 방식을 적용합니다.
예정고지세액은 국세청이 직전 과세기간 확정신고 때 낸 납부세액의 50%를 계산해 고지서로 통지하는 금액입니다. 상가를 임대하는 개인 건물주라면 2026년 1기(1~6월) 확정신고 때 낸 납부세액의 절반이 이번 2기 예정고지세액이 됩니다. 사업자는 이 금액을 그대로 납부하면 되고, 별도로 신고서를 작성하거나 홈택스에서 매출·매입 자료를 다시 입력할 필요가 없습니다.
단, 고지세액이 50만 원 미만이면 국세청은 아예 고지서를 보내지 않습니다. 소규모 임대 건물주가 자주 겪는 상황인데, 이 경우 10월에 낼 금액이 없는 대신 2기 확정신고(2027년 1월 25일까지) 때 7~12월 전체 실적과 합산해 한 번에 정산합니다.
예정고지와 예정신고, 무엇이 다른가
둘의 차이는 결국 '누가 세액을 계산하느냐'입니다. 예정고지는 국세청이 과거 실적으로 세액을 추정해 부과하는 방식이고, 예정신고는 사업자가 이번 기간의 실제 매출·매입을 직접 계산해 신고하는 방식입니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 예정고지(원칙) | 예정신고(선택) |
|---|---|---|
| 대상 | 개인 일반과세자, 직전기 공급가액 1.5억원 미만 소규모 법인 | 사업부진·조기환급·과세유형 전환 등 요건 충족자 |
| 신고 의무 | 없음(납부만 하면 됨) | 있음(신고서 직접 제출) |
| 세액 계산 기준 | 직전 과세기간 납부세액 × 50% | 이번 예정기간 실제 매출세액 − 매입세액 |
| 2026년 2기 기한 | 10월 26일까지 납부 | 10월 26일까지 신고·납부 |
| 50만원 미만일 때 | 고지 생략, 확정신고에 합산 | 해당 없음(실제 금액대로 신고) |
개인 건물주가 예정신고를 검토해야 하는 세 가지 상황
실제 상담에서 자주 보는 사례는 상가 3개 호실 중 1~2개가 장기 공실로 남아 있는 건물주입니다. 이런 경우 예정고지 금액을 그대로 내는 것보다 예정신고를 선택하는 편이 자금 흐름에 낫습니다. 개인 건물주가 예정신고를 검토할 만한 상황은 크게 세 가지입니다.
사업부진 — 공실로 매출이 크게 줄었을 때
2기 예정기간(7~9월) 공급가액이나 납부세액이 직전 과세기간(1~6월) 공급가액·납부세액의 3분의 1에 미달하면 예정신고를 선택할 수 있습니다. 임대료 수입이 절반 이하로 줄어드는 정도가 아니라, 3분의 1 미만이라는 기준을 넘어야 하므로 공실 1~2개 정도로는 해당하지 않는 경우가 많습니다. 여러 호실 중 다수가 동시에 비었을 때 검토해볼 기준입니다.
조기환급 — 신축·시설투자로 매입세액이 몰렸을 때
상가를 신축하거나 대수선하면서 공사비 세금계산서를 대량으로 받은 시기에는 매입세액이 매출세액보다 커서 환급세액이 발생합니다. 이 환급을 앞당겨 받으려면 예정신고를 통해 조기환급을 신청해야 합니다. 예정고지로 대응하면 확정신고 때까지 환급을 기다려야 하지만, 예정신고로 조기환급을 신청하면 신고기한으로부터 15일 이내에 환급받을 수 있습니다.
과세유형 전환 직후 — 예정고지 누락 여부 확인
연 매출이 늘어 간이과세자에서 일반과세자로 갓 전환된 건물주는 예정고지 기준이 되는 '직전 과세기간 납부세액'이 간이과세 방식으로 산정돼 있어, 국세청 시스템에서 예정고지서가 정상적으로 발송되지 않는 경우가 실무에서 종종 나타납니다. 이때는 홈택스에서 예정고지 내역을 먼저 확인하고, 고지서가 없다면 예정신고로 직접 계산해 납부하는 편이 안전합니다. 참고로 그해 신규로 사업을 시작한 건물주는 애초 직전 과세기간 자체가 없어 예정고지도, 예정신고도 발생하지 않습니다.
예정신고를 선택해 신고서를 제출한 뒤에는 다시 예정고지로 되돌릴 수 없습니다. 또한 간이과세자는 애초 이 예정고지·예정신고 제도의 대상이 아니므로, 최근 일반과세자로 전환됐다면 홈택스에서 본인이 어느 유형에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
실제 숫자로 계산해보면 — 예정고지와 예정신고, 어느 쪽이 유리한가
서초구 상가 3개 호실을 임대하는 개인 건물주 이OO씨를 예로 들어보겠습니다. 2026년 1기(1~6월) 확정신고 때 낸 납부세액이 720만 원이었다면, 이번 2기 예정고지세액은 그 50%인 360만 원입니다. 50만 원 이상이므로 고지서가 발송되고, 10월 26일까지 그대로 납부하면 신고 절차 없이 끝납니다.
그런데 8월부터 3개 호실 중 2개가 공실이 되어 2기 예정기간(7~9월) 실제 매출세액에서 매입세액을 뺀 납부세액이 90만 원으로 계산됐다고 해보겠습니다. 직전 과세기간 납부세액 720만 원의 3분의 1인 240만 원에 못 미치므로(90만 원 < 240만 원) 예정신고를 선택할 수 있습니다. 이 경우 예정신고로 90만 원만 내면 되어, 예정고지 360만 원 대비 270만 원을 이번 달에 덜 내는 셈입니다.
| 구분 | 예정고지로 납부 시 | 예정신고 선택 시 |
|---|---|---|
| 산정 기준 | 1기(1~6월) 납부세액 720만원의 50% | 7~9월 실제 매출세액 − 매입세액 |
| 이번 달 납부세액 | 360만원 | 90만원 |
| 확정신고 정산 | 7~12월 실적으로 차액 자동 정산 | 이미 실제 기준이라 정산 폭이 작음 |
여기서 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 예정신고를 선택한다고 해서 최종 세부담이 줄어드는 것은 아닙니다. 2기 확정신고(2027년 1월 25일까지)에서 7~12월 전체 실적으로 다시 정산하기 때문에, 예정신고로 적게 낸 금액은 확정신고 때 반영됩니다. 예정신고의 실익은 절세가 아니라, 공실로 현금흐름이 빠듯한 시기에 세금 지출 시점을 실제 매출에 맞추는 데 있습니다. 판단 기준은 이렇습니다. 예정기간 실제 매출·매입이 직전기의 3분의 1을 넘는다면 그냥 예정고지대로 납부하는 편이 절차가 간단하고, 3분의 1에 못 미치거나 조기환급이 걸려 있다면 예정신고를 선택하는 편이 자금 운용에 유리합니다.
예정신고는 세금을 줄이는 제도가 아니라, 낼 시점을 실제 매출에 맞추는 제도입니다.
예정고지서를 받았는데 공실이나 시설투자로 실제 부담이 다르게 느껴진다면, 예정신고 선택 요건에 해당하는지부터 확인하는 게 첫 단계입니다. 안택스 에셋은 임대차·시설관리와 함께 이런 세무 일정도 놓치지 않도록 건물 운용 전반을 통합적으로 들여다봅니다.