본인이 소유한 상가를 본인이 대표로 있는 법인에 시세보다 낮은 월세로 임대해주는 구조, 부모 명의 건물을 자녀가 운영하는 회사가 저렴하게 쓰는 구조는 상담에서 자주 만나는 패턴입니다. 결론부터 말하면 특수관계자에게 사업용 부동산을 싸게 빌려준다고 곧바로 세금이 추징되는 것은 아닙니다. 시가로 계산한 적정임대료와 실제로 받은 임대료의 차액이 세법이 정한 기준선을 넘어야만 부당행위계산부인이 적용됩니다. 다만 이 기준선이 알려진 것보다 훨씬 낮게 잡혀 있어서, 눈에 띄게 저가로 임대하면 대부분 여기 걸린다는 게 실무의 현실입니다.
시가 임대료와 실제 임대료의 차액이 '시가 임대료의 5%'와 '3억 원' 중 적은 금액을 넘으면 부당행위계산부인이 적용됩니다. 연간 임대료가 60억 원을 넘는 초대형 거래가 아닌 이상 3억 원 기준은 사실상 작동하지 않고, 5% 기준선이 실질적인 마지노선입니다.
부당행위계산부인, 어떤 규정이고 누구에게 적용되나
부당행위계산부인은 특수관계자와의 거래에서 세금 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정될 때, 과세관청이 실제 계약이 아니라 시가를 기준으로 세금을 다시 계산하는 제도입니다. 개인사업자는 소득세법 제41조와 시행령 제98조, 법인은 법인세법 제52조와 시행령 제88조가 근거입니다. 두 법 모두 특수관계자에게 자산이나 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 대가로 제공한 경우를 부인 대상으로 명시하고 있고, 부동산 임대도 여기 포함됩니다.
특수관계자의 범위는 국세기본법 시행령 제1조의2가 정합니다. 2023년 2월 개정으로 친족 범위가 혈족 6촌 이내·인척 4촌 이내에서 혈족 4촌 이내·인척 3촌 이내로 좁혀졌지만, 본인이 대표이사나 지배주주로 있는 법인과의 관계는 여전히 넓게 잡혀 있습니다. 발행주식총수 또는 출자총액의 30% 이상을 보유하거나 임원 임면권 행사 등으로 사실상 경영에 영향력을 행사하면 그 법인은 특수관계자입니다. 개인 소유 상가를 본인이 대주주인 법인에 임대하는 흔한 구조도 예외 없이 이 규정의 적용 대상입니다.
시가는 원칙적으로 유사한 조건의 제3자 간 거래가격을 기준으로 하지만, 부동산 임대처럼 비교할 만한 시가를 찾기 어려운 경우에는 별도 산식을 씁니다. '부동산 시가의 50%에서 임대보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율을 곱한 값'을 연간 적정임대료로 봅니다. 정기예금이자율은 기획재정부령으로 고시되며, 2025년 7월 개정 이후 2026년 현재 연 3.1%가 적용됩니다.
3억 원 기준과 5% 기준, 실제로는 어느 쪽이 걸리나
두 기준 중 하나라도 넘으면 부인 대상이라는 조문만 보면 헷갈리기 쉽지만, 실무적으로는 둘 중 더 작은 금액이 실제 문턱이 됩니다. 연간 적정임대료가 크지 않은 대부분의 개인사업자·중소법인 거래에서는 5% 기준이 3억 원보다 항상 작기 때문에, 사실상 5% 기준 하나만 따지면 됩니다. 3억 원 기준이 5% 기준보다 작아지는 지점은 연간 적정임대료가 60억 원을 넘어설 때부터입니다.
| 연간 시가임대료 | 5% 기준액 | 3억 원 기준 | 실제 적용 기준 |
|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 150만 원 | 3억 원 | 150만 원 (5% 기준) |
| 1억 원 | 500만 원 | 3억 원 | 500만 원 (5% 기준) |
| 5억 원 | 2,500만 원 | 3억 원 | 2,500만 원 (5% 기준) |
| 10억 원 | 5,000만 원 | 3억 원 | 5,000만 원 (5% 기준) |
| 60억 원 | 3억 원 | 3억 원 | 3억 원 (동일) |
| 100억 원 | 5억 원 | 3억 원 | 3억 원 (3억 원 기준) |
표에서 보듯 임대료 규모가 어지간히 크지 않으면 3억 원 기준은 있으나 마나입니다. '3억 원 밑이니 안전하다'는 판단은 대부분의 사업용 부동산 임대 사례에서 틀립니다.
얼마까지 받아야 안전할까 — 실제 사례로 계산
실제 상담에서 자주 보는 사례를 숫자로 풀어보겠습니다. 시가 20억 원 상가를 보증금 2억 원에 임대하면서, 대표이사 개인이 본인이 대주주인 법인으로부터 월 100만 원만 받는 구조입니다. 계산 순서는 다음과 같습니다.
- 첫째, 부동산 시가를 확인합니다. 감정평가액이나 유사 매매사례가액이 없으면 기준시가를 씁니다.
- 둘째, 시가의 50%에서 임대보증금을 뺍니다. 20억 원의 50%인 10억 원에서 보증금 2억 원을 빼면 8억 원이 남습니다.
- 셋째, 여기에 정기예금이자율 3.1%를 곱하면 연간 적정임대료(시가)가 나옵니다. 8억 원 × 3.1% = 2,480만 원입니다.
부인 규정은 원칙적으로 '싸게 빌려준 쪽', 즉 임대인의 소득을 재계산하는 방식으로 작동합니다. 부동산을 소유한 개인 또는 법인이 임대인이라면, 실제로 받은 임대료가 아니라 시가로 계산한 적정임대료를 기준으로 소득세 또는 법인세 과세표준이 다시 계산되고, 그 차액에 대해 세금이 추가로 부과됩니다.
| 구분 | 금액 | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 부동산 시가 | 20억 원 | - |
| 임대보증금 | 2억 원 | - |
| 연간 적정임대료 (시가) | 2,480만 원 | (20억×50%−2억)×3.1% |
| 실제 연간 임대료 | 1,200만 원 | 월 100만 원 × 12개월 |
| 시가와 실제의 차액 | 1,280만 원 | 2,480만−1,200만 |
| 부인 판단 기준액 (시가임대료의 5%) | 124만 원 | 2,480만 × 5% |
| 부가가치세 추가분 | 128만 원 | 차액 1,280만 × 10% |
차액 1,280만 원이 기준액 124만 원을 훌쩍 넘기 때문에 이 사례는 부당행위계산부인 대상입니다. 임대인이 사업소득자라면 1,280만 원이 종합소득에 합산돼 적용세율 구간에 따라 추가세액이 발생하고, 일반과세자라면 부가세도 128만 원 더 납부해야 합니다.
임대차계약서를 아예 작성하지 않거나, 실제 지급받은 금액과 다르게 계약서를 꾸며 신고하는 경우가 있습니다. 단순히 시세를 몰라서 낮게 받은 것과, 실제와 다른 계약서를 만들어 낮은 금액으로 꾸민 것은 이어지는 가산세 문제에서 완전히 다르게 갈립니다.
가산세는 항상 40%일까 — 실무에서 갈리는 지점
아닙니다. 부당행위계산부인 자체는 세법이 정한 계산방식을 따르지 않았다는 사실만으로 성립하는 세무조정이지, 그 자체로 사기나 부정한 행위는 아닙니다. 단순히 부동산 시가나 정기예금이자율 기준을 몰라서 낮은 임대료로 신고한 경우라면 국세기본법상 일반과소신고가산세 10%가 적용되고, 국세부과제척기간도 원칙적인 5년이 적용됩니다.
문제는 허위 계약서입니다. 실제로는 낮은 금액을 받았으면서 세무서에는 이보다 높은 금액으로 신고하거나, 이중 계약서를 만들어 실제 거래를 숨기는 등 적극적으로 사실을 은폐한 정황이 확인되면 국세기본법상 부정행위로 인정됩니다. 이 경우 부당과소신고가산세 40%가 적용되고, 국세부과제척기간도 10년으로 늘어납니다. 단순 실수와 의도적 은폐 사이의 경계선을 실무에서는 가장 신경 써서 봅니다.
부가가치세도 별개로 움직입니다. 법인세·소득세의 부당행위계산부인과 무관하게, 부가가치세법 제29조 제4항 제3호는 특수관계인에게 부동산 임대용역을 저가로 공급한 경우 시가를 공급가액으로 보도록 정하고 있습니다. 소득세나 법인세만 재계산되는 게 아니라, 부가세 신고까지 함께 다시 계산해야 하는 경우가 대부분입니다.
핵심은 '얼마나 싸게 빌려줬는가'가 아니라 '시가 대비 몇 퍼센트 차이가 나는가'입니다.
특수관계자 간 부동산 임대는 계약서에 도장을 찍기 전에 시가 산정 방식부터 점검해두는 편이 세무조사를 받은 뒤 소명하는 것보다 언제나 저렴합니다. 안택스는 이런 특수관계자 거래의 시가 산정과 신고 방향을 계약 전 단계에서 함께 검토합니다.