상속받은 부동산, 공동상속인끼리 팔아 대금을 나누면 양도소득세는 어떻게 계산할까

아버지가 남긴 다세대주택을 삼남매가 공동으로 물려받았다. 각자 사정이 급해 집을 팔아 지분대로 현금을 나누기로 했는데, 등기부터 세금 신고까지 누구 명의로 어떻게 처리해야 하는지 막막해하는 경우를 실무에서 자주 본다.

결론부터 말하면, 공동상속인이 지분등기 상태로 부동산을 팔았다면 양도소득세는 한 사람이 대표로 내는 것이 아니라 상속인 각자가 자기 지분만큼 따로 계산해서 따로 신고해야 한다. 취득가액도, 세율 구간도, 기본공제도 전부 지분권자별로 나뉜다.

반대로 상속인 한 명 명의로만 등기해 팔고 대금만 나눠주면 양도소득세와 별개로 그 분배금에 증여세까지 붙을 수 있다. 이 차이를 모르고 진행했다가 세금이 예상보다 훨씬 커지는 사례가 적지 않다.

공동상속 부동산을 팔 때, 왜 한 사람이 아니라 각자 신고해야 할까

상속이 개시되는 순간 상속재산은 상속인들의 공유로 귀속된다. 부동산도 마찬가지다. 협의분할로 특정 상속인 단독 소유로 정리하지 않는 한, 각 상속인은 법정지분 또는 협의로 정한 지분만큼 그 부동산의 공유지분권자가 된다.

양도소득세는 자산을 판 사람이 얻은 차익에 매기는 세금이다. 공유지분권자 각자가 자기 지분만큼 판 것으로 보기 때문에 양도차익도 지분권자별로 따로 계산하고, 신고 의무도 지분권자별로 따로 생긴다. 공동명의 부동산을 팔면 지분권자마다 별도의 양도소득세 신고서를 작성해야 하는 이유다.

이때 취득가액을 얼마로 볼지가 핵심이다. 상속으로 취득한 자산은 실제 상속인이 값을 지불한 적이 없으므로, 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법상 평가액(시가, 시가가 없으면 기준시가)을 취득당시 실지거래가액으로 본다. 상속세를 신고할 때 국세청이 결정·경정한 가액이 있다면 그 가액이 우선한다.

그래서 상속세 신고 당시 감정평가를 받아 시가로 신고했는지, 아니면 기준시가로 낮게 신고했는지가 훗날 양도소득세 규모를 크게 좌우한다. 이 부분은 뒤에서 다시 짚는다.

삼남매가 상속주택을 판 사례로 양도소득세를 계산해보면

실제 상담에서 자주 나오는 사례로 계산해보자. 아버지가 2004년에 취득해 보유하던 다세대주택을 2023년 6월 사망으로 삼남매(지분 각 3분의 1)가 공동상속했다. 상속세를 신고하면서 감정평가를 받아 상속개시일 현재 시가 9억원으로 확정해 신고했고, 2026년 8월 이 주택을 삼남매 공동명의(지분등기) 상태로 12억원에 매도해 대금을 지분대로 나눴다.

지분권자 한 명을 기준으로 계산하면 양도가액은 4억원(12억원÷3), 취득가액은 3억원(9억원÷3)이다. 등기비용과 중개수수료 등 필요경비를 300만원으로 잡으면 양도차익은 9,700만원이다.

장기보유특별공제를 적용할 때 보유기간을 상속개시일부터로 착각하는 경우가 많은데, 소득세법 시행령 제162조 제1항에 따라 상속받은 자산의 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 기산한다. 아버지가 2004년에 취득했으므로 보유기간은 20년을 넘어, 일반 부동산 기준 장기보유특별공제 한도인 30%(15년 이상, 연 2%)를 그대로 적용받는다.

장특공제 2,910만원을 빼면 양도소득금액은 6,790만원, 여기서 지분권자별로 각각 적용되는 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 6,540만원이다. 이 구간은 기본세율 24%(누진공제 576만원)에 해당해 산출세액은 993만6천원, 지방소득세 10%(99만4천원)를 더하면 지분권자 한 명당 총 1,093만원 정도를 낸다. 삼남매 합계는 약 3,280만원이다.

대표 상속인 명의로 팔고 대금만 나누면 왜 위험한가

위 사례처럼 지분등기 상태로 공동명의 매도를 하면 각자 자기 몫만큼만 신고하면 끝난다. 문제는 등기 자체를 상속인 중 한 명 앞으로만 협의분할해 놓고 판 다음, 대금을 나머지 형제들에게 나눠주는 경우다.

이 경우 양도소득세부터 불리해진다. 부동산 전체가 한 사람 소유로 처리되므로 양도차익 전체가 그 사람 한 명에게 귀속되고, 기본공제 250만원도 한 번만 적용된다. 위 사례를 그대로 적용하면 삼남매 몫을 합친 양도차익 2억9,100만원 전체가 한 사람에게 잡히면서 과세표준이 2억120만원까지 올라가 세율 구간이 24%가 아니라 38%(누진공제 1,994만원)로 뛴다. 산출세액은 5,652만원, 지방소득세를 더하면 양도세만 약 6,217만원으로, 지분대로 나눠 신고했을 때(약 3,280만원)보다 2,900만원 이상 더 낸다.

여기서 끝나지 않는다. 매도대금에서 필요경비와 양도세를 뺀 실수령액 중 본인 몫을 제외한 나머지를 형제들에게 나눠주면, 국세청은 이를 별개의 증여로 본다. 공동상속인 간에 상속재산분할로 지분이 확정되어 등기까지 된 후 특정 상속인이 그 재산을 팔아 매각대금을 다른 상속인에게 분배하면, 분배받은 상속인에게 상속세 및 증여세법 제31조 제3항에 따라 증여세가 과세된다는 것이 국세청의 일관된 해석이다. 협의분할 자체는 상속인 사이에서 자유롭지만, 분할은 지분대로 해놓고 판 돈은 나중에 나누는 구조가 증여로 포착되는 것이다.

형제자매는 증여재산공제가 10년간 1,000만원에 불과하다. 위 사례에서 동생 두 명이 각각 3억7,627만원씩 받는다고 가정하면, 공제 후 과세표준은 3억6,627만원으로 증여세율 20%(누진공제 1,000만원) 구간에 걸려 1인당 약 6,325만원, 두 명 합쳐 약 1억2,650만원의 증여세가 추가로 나온다. 양도세와 증여세를 합치면 총부담이 1억8,867만원까지 불어나, 처음부터 지분대로 등기하고 각자 신고했을 때보다 1억5천만원 이상 더 내는 셈이다.

신고 기한과 실수하기 쉬운 지점

양도소득세는 판 뒤에 가만히 있어도 되는 세금이 아니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 한다. 위 사례처럼 2026년 8월에 잔금을 치렀다면 신고기한은 2026년 10월 31일이다. 같은 해에 이 부동산 외에 다른 자산을 추가로 팔지 않았다면 예정신고로 끝나고, 다른 자산도 함께 팔았다면 다음 해 5월 확정신고에서 합산 정산이 필요하다.

실무에서 가장 자주 놓치는 지점은 장기보유특별공제의 기산일이다. 상속받은 지 얼마 안 됐다고 생각해 공제를 포기하거나 낮게 잡는 경우가 있는데, 앞서 본 대로 보유기간은 피상속인의 취득일부터 센다. 반대로 상속인들 각자 명의로 이미 오래 보유한 다른 주택이 있다면 다주택 여부에 따라 공제율이나 중과 여부가 달라질 수 있어, 지분권자 개인별 보유 주택 현황까지 함께 확인해야 한다.

또 하나 판단이 필요한 지점은 상속세 신고 당시 시가를 어떻게 잡았느냐다. 감정평가를 받아 시가로 신고하면 상속세 과세가액이 높아져 상속세 부담이 다소 늘 수 있지만, 그만큼 양도소득세 취득가액도 높아져 나중에 팔 때 양도차익이 줄어든다. 반대로 기준시가로 낮게 신고하면 당장 상속세는 아낄 수 있어도 취득가액이 낮게 고정되어 매도 시 양도차익이 커진다. 상속 후 단기간에 팔 계획이 있다면 감정평가 비용을 들이더라도 시가로 신고하는 쪽이 총세금 관점에서 유리한 경우가 많고, 상속인들이 오래 보유할 생각이라면 당장의 상속세 절감에 무게를 둘 수도 있다. 이 판단은 매도 시점과 예상 매도가액을 함께 따져봐야 하므로 상속세 신고 전에 미리 검토하는 편이 낫다.

공동상속 부동산은 지분대로 등기하고 지분대로 각자 신고하는 것이 세금에서 가장 안전한 길이다.

매각 방식과 신고 방식을 잘못 잡으면 양도소득세와 증여세가 겹쳐 세금이 예상보다 배 이상 불어날 수 있다. 상속세 신고 당시 시가를 어떻게 잡을지, 지분을 어떻게 등기할지는 매도 계획이 있다면 상속 초기 단계에서부터 함께 검토해야 하는 문제다.