상속받은 부동산, 형제와 공동명의로 등기했다면 9월 재산세 고지서는 누구에게 올까

아버지가 남긴 아파트를 삼 형제가 법정상속분대로 3분의 1씩 공동명의로 등기했다면, 재산세 고지서는 장남 앞으로만 오지 않는다. 결론부터 말하면 재산세는 등기부상 지분권자 각자에게 지분 비율만큼 나뉘어 개별로 고지된다. 이름을 올린 세 사람 각자가 자기 몫만큼의 납세의무자이지, 한 명이 전액을 떠안는 구조가 아니다. 다만 상속받은 부동산이 아파트인지, 단독주택이나 토지인지에 따라 형제 사이의 책임 범위가 달라지고, 실제로 고지서를 받지 못해 자기도 모르게 체납으로 이어지는 사례도 적지 않다. 9월 고지서에 무엇이 담기는지, 지분별로 얼마씩 계산되는지, 형제 중 한 명이 대신 냈을 때 어떻게 정산하는지를 순서대로 짚는다.

재산세 고지서가 지분별로 따로 오는 이유

재산세는 매년 6월 1일 과세기준일 현재 그 재산을 사실상 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 상속이 개시되면 등기 여부와 무관하게 상속재산은 공동상속인의 공유가 되는데, 아직 상속재산분할협의가 끝나지 않은 상태를 실무에서는 흔히 '잠정적 공유 상태'라고 부른다. 이 단계에서 형제들이 법정상속분대로 공동명의로 이전등기를 마치면, 등기부에 각자의 지분이 숫자로 확정된다.

지방세법 제107조는 공유재산의 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대해 지분권자를 납세의무자로 본다고 규정한다. 지분 표시가 없으면 균등한 것으로 추정한다는 단서도 함께 있다. 즉 등기부에 3분의 1씩 표시돼 있다면 과세관청은 그 비율 그대로 세 사람에게 세액을 나눠 계산하고, 각자의 이름으로 고지서를 만든다. 한 사람에게 전체 세액을 몰아 고지하고 나머지에게 청구하지 않는 방식은 애초에 법 구조상 예정돼 있지 않다.

아파트냐, 단독주택·토지냐에 따라 형제의 책임 범위가 달라진다

공동명의 부동산이 아파트 같은 공동주택인지, 단독주택이나 나대지인지에 따라 형제가 서로에게 지는 책임의 성격이 달라진다. 재산세 자체의 납세의무는 앞서 본 대로 지분별로 개별 성립하지만, 그와 별개로 지방세기본법 제44조 제1항은 "공유물(공동주택의 공유물은 제외한다)"에 대해서는 공유자가 지방자치단체 징수금을 연대하여 납부할 의무를 진다고 규정한다.

이 문언을 그대로 읽으면 아파트 같은 공동주택의 공유물은 이 연대납세의무 규정에서 명시적으로 빠져 있다. 지분별 개별 책임만 지는 구조가 법 조문상으로도 분명하다는 뜻이다. 반면 단독주택이나 나대지, 상가건물처럼 공동주택이 아닌 부동산을 공유하는 경우에는 제44조의 문언상 연대납세의무가 함께 적용될 여지가 남아 있다는 해석이 있다. 이 부분은 물건의 종류와 개별 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어, 상속받은 부동산이 아파트가 아니라면 지분별 책임을 넘어서는 연대책임 가능성까지 전문가 확인을 거치는 편이 안전하다.

9월 고지서에는 실제로 얼마가 찍히는가

9월 고지서에 적힌 금액은 공시가격과 지분 비율만 알면 손으로도 계산할 수 있다. 주택분 재산세는 세액 부담을 나누기 위해 7월과 9월에 절반씩 부과되며, 세액이 20만원 이하인 경우에만 7월에 일괄 부과된다. 토지분 재산세는 9월에 한 번에 부과되고, 비주거용 건축물분은 이미 7월에 부과가 끝난다. 그래서 상속받은 것이 아파트라면 9월 고지서는 하반기분 재산세이고, 상가건물과 그 대지를 함께 상속받았다면 9월 고지서에는 건물이 아닌 토지분만 담긴다.

실제 상담에서 자주 보는 사례로 계산해 보면 이렇다. 공시가격 9억원 아파트를 삼 형제가 각 3분의 1씩 공동명의로 등기했다고 가정한다. 공정시장가액비율 60퍼센트를 적용하면 과세표준은 5억4천만원이다. 지방세법 제111조의 표준세율은 과세표준 3억원 초과 구간에서 57만원에 3억원 초과분의 0.4퍼센트를 더하도록 정하고 있으므로, 전체 재산세 본세는 57만원 더하기 2억4천만원의 0.4퍼센트, 즉 153만원이 된다. 1인 지분(3분의 1)으로 나누면 51만원이고, 20만원을 넘으므로 7월과 9월에 각각 25만5천원씩 절반으로 나뉘어 고지된다. 여기에 재산세 도시지역분과 재산세 본세의 20퍼센트인 지방교육세가 더해지므로 실제 고지서 금액은 이보다 더 크다.

형제 중 한 명이 대신 냈다면 — 구상권과 체납 리스크

고지서를 받은 사람이 편의상 전액을 먼저 냈다면, 나머지 형제에게 각자 지분만큼 돌려받을 권리가 생긴다. 상속재산분할 전 공유 상태에서 한 사람이 재산세를 전부 납부해 상속인 전원이 공동 면책됐다면, 낸 사람은 나머지 공동상속인을 상대로 각자의 법정상속분에 따라 구상할 수 있다는 것이 판례의 입장이다. 그 뒤에 부동산이 낸 사람의 단독 소유로 분할되었더라도 이미 발생한 구상권은 사라지지 않는다.

실무에서 자주 걸리는 함정은 따로 있다. 상속 부동산은 등기부상 주소가 피상속인 생전 주소로 남아 있거나, 상속인이 실제 거주지와 다른 곳으로 주민등록만 옮겨둔 경우가 많아 고지서가 엉뚱한 곳으로 가서 본인도 모르는 사이 체납되는 사례가 흔하다. 재산세는 고지서를 받지 못했다는 사정만으로 납세의무가 사라지지 않고, 하루만 늦어도 3퍼센트의 가산금이 붙는다.

형제가 공동명의로 부동산을 상속받았다면 다음 순서로 확인하는 편이 분쟁을 줄인다.

첫째, 등기부등본에서 형제 각자의 지분 비율을 확인한다. 둘째, 위택스나 이택스에서 본인 명의로 부과된 고지 내역을 우편 수신 여부와 관계없이 직접 조회한다. 셋째, 한 사람이 대신 냈다면 지분 비율대로 정산하되, 정산 시점과 금액을 계좌이체 기록으로 남겨 둔다.

재산세 고지서는 가족 앞으로 오는 게 아니라 지분권자 개인 앞으로 온다.

형제가 함께 상속받은 부동산일수록 등기부의 지분 표시와 위택스 고지 내역을 각자 확인하는 습관이 분쟁을 막는다. 지분 비율이 애매하거나 부동산 종류에 따른 연대책임 여부가 불확실하다면, 등기부와 함께 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전하다.