부모님과 10년 넘게 함께 산 자녀, 동거주택 상속공제로 상속세를 얼마나 줄일 수 있을까

부모님을 모시고 같은 집에서 10년 넘게 산 자녀들이 상속 상담에서 가장 먼저 묻는 질문은 하나다. "이렇게 오래 같이 살았는데, 그것도 상속세에서 인정받을 수 있나요." 답은 그렇다. 동거주택 상속공제 요건 세 가지를 모두 충족하면 그 집 가액의 100%, 최대 6억원을 상속세 과세가액에서 추가로 덜어낸다. 상속재산이 10억원 안팎인 가정에서는 이 공제 하나로 상속세가 0원이 되는 사례도 드물지 않다. 다만 "10년"을 세는 방식과 "누가 그 집을 상속받아야 하는지"에서 실무 오해가 자주 생긴다.

동거주택 상속공제, 정확히 무엇을 공제해주나

동거주택 상속공제는 부모와 자녀가 실제로 오래 한 집에 살아온 사정을 반영해, 그 주택을 상속받는 자녀에게 상속주택가액의 100%를 최대 6억원까지 별도로 공제해주는 제도다(상속세 및 증여세법 제23조의2). 일괄공제나 배우자공제와는 별개로 적용되기 때문에, 요건만 맞으면 상속세 부담을 크게 낮추는 항목이다.

요건은 세 가지다. 첫째, 상속개시일로부터 소급해 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거해야 한다. "계속"이라는 표현 때문에 중간에 한 번이라도 떨어져 살면 요건이 깨진다고 오해하기 쉬운데, 실제로는 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 떨어져 지낸 기간은 계속 동거한 것으로 봐준다. 다만 그 떨어져 지낸 기간 자체는 10년 계산에 포함되지 않는다. 사업상 형편으로 떨어져 산 경우는 이 예외에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해야 한다.

둘째, 그 10년 동안 계속 1세대1주택 상태를 유지해야 한다. 피상속인이 이사를 위해 새 집을 먼저 매수해 일시적으로 2주택이 되더라도, 새 집을 취득한 날로부터 2년 안에 종전 주택을 처분하면 1세대1주택으로 본다. 이 예외를 모르고 "일시적 2주택이면 무조건 요건 탈락"이라고 판단해 공제를 아예 포기하는 경우가 실제 상담에서 종종 나온다.

셋째, 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대1주택을 보유한 자녀가 그 주택을 상속받아야 한다. 여기서 배우자는 대상에서 빠진다. 20년을 함께 살았어도 피상속인의 배우자에게는 이 공제가 적용되지 않는다. 이유는 단순하다. 배우자에게는 이미 최소 5억원에서 최대 30억원까지 적용되는 별도의 배우자상속공제가 있기 때문에, 동거주택공제는 처음부터 직계비속(자녀, 그리고 자녀가 먼저 사망해 그 배우자가 대습상속을 받는 경우의 그 배우자)만을 겨냥해 설계됐다.

실제 상담에서 자주 보는 사례는 결혼 전부터 부모님 명의 아파트에 쭉 살아온 자녀, 혹은 이혼이나 독립 후 다시 부모님 댁으로 들어와 10년 넘게 함께 지낸 자녀다. 두 경우 모두 "같이 산 기간"을 실제보다 넉넉하게 셈해서 오는 사람이 많다.

요건을 채웠을 때와 못 채웠을 때, 세금 차이는 실제로 얼마나 나나

동거주택공제 하나가 상속세 8000만원을 0원으로 만드는 경우도 있다. 숫자로 보면 체감이 다르다.

아버지는 이미 세상을 떠나고 어머니 홀로 지내다 돌아가신 사례를 보자. 상속인은 결혼 전부터 20년 가까이 어머니와 한집에 살아온 무주택 외동딸 한 명이다. 상속재산은 어머니와 함께 살던 서울 소재 아파트(시가 8억5000만원)와 예금 1억원, 합쳐서 9억5000만원이다. 상속인이 1인이라 인적공제를 다 더해도 일괄공제 5억원보다 작으므로 일괄공제 5억원을 적용받는다.

아파트 가액 8억5000만원의 100%는 8억5000만원이지만 한도가 6억원이라 실제 공제액은 6억원이다. 일괄공제 5억원과 합치면 공제 합계는 11억원으로 상속재산 9억5000만원을 넘어서고, 넘어선 부분은 그대로 소멸한다. 과세표준이 0원이 되면 산출세액도 0원이다. 반대로 동거주택공제를 적용받지 못했다면 과세표준 4억5000만원에 세율 20%를 적용하고 누진공제 1000만원을 뺀 8000만원을 내야 한다.

2026년 기준 상속세율은 다음과 같다.

여기에 법정신고기한 안에 자진신고하면 산출세액의 3%를 추가로 공제받는다. 위 사례에서 동거주택공제를 못 받았다면 8000만원의 3%인 240만원을 더 아낄 수 있었다는 뜻이다.

형제가 여럿이면 누가 그 집을 상속받아야 공제를 받을 수 있나

동거주택공제는 상속인 각자에게 자동으로 붙는 혜택이 아니라, 실제로 부모와 함께 산 무주택 자녀가 "그 주택"을 상속받을 때만 살아난다. 상속재산분할협의를 어떻게 짜느냐에 따라 공제 자체가 사라질 수도, 온전히 살 수도 있다는 뜻이다.

판단은 세 갈래로 나눠서 본다. 첫째, 형제가 여럿이고 그중 한 명만 부모님과 오래 살았다면, 형식적으로 지분을 나누기보다 실제 동거한 자녀 앞으로 주택 소유권을 온전히 몰아주는 협의가 공제를 살리는 길이다. 둘째, 동거하지 않은 형제가 그 주택 지분을 조금이라도 받으면 그 지분에 대해서는 공제가 적용되지 않는다. 공제는 사람이 아니라 "동거 요건을 갖춘 자녀가 상속받은 주택 몫"에 붙는 개념이라서다. 셋째, 상속재산 규모에 따라 판단 기준이 갈린다. 상속재산 전체가 10억원을 밑도는 가정이라면 일괄공제 5억원과 동거주택공제 6억원을 합친 11억원만으로도 과세표준이 0으로 떨어지는 경우가 많다. 반대로 상속재산이 15억원을 넘어가는 가정이라면 동거주택공제를 받아도 과세표준이 남기 때문에, 이때는 배우자가 생존해 있는지, 배우자상속공제(최소 5억원)를 함께 쓸 수 있는지가 더 큰 변수로 작용한다.

배우자와 자녀가 공동상속인인 경우도 실무에서 자주 나온다. 아버지가 생존해 있고 어머니가 먼저 돌아가신 사례라면, 아버지 몫에는 배우자상속공제를, 동거한 자녀가 상속받는 주택 몫에는 동거주택공제를 각각 따로 적용할 수 있다. 두 공제는 서로 배타적이지 않고 함께 쓸 수 있다.

10년을 채웠다고 생각해도 실제로는 안 채워진 경우

실무에서 가장 자주 걸리는 지점은 "10년을 언제부터 셀 것인가"다.

첫 번째 함정은 미성년자 기간이다. 상속인이 미성년자였던 기간은 동거기간 계산에서 통째로 빠진다. 갓난아기 때부터 부모와 살았어도 그 기간은 카운트되지 않고, 만 19세 이후부터 다시 10년 이상을 채워야 한다. 30대 초반 자녀가 "태어날 때부터 쭉 같이 살았다"고 생각했다가 실제로 계산해보면 성년 이후 동거기간이 8년밖에 안 되는 경우가 나온다. 신고 직전에야 이 사실을 알게 되면 공제 자체를 다시 계산해야 하는 상황에 몰린다.

두 번째 함정은 부득이한 사유의 범위다. 취학이나 근무상 형편으로 떨어져 지낸 기간은 "계속 동거"로 인정해주지만, 그 기간 자체는 10년 계산에 넣지 않는다. 반면 사업상 형편으로 떨어져 지낸 기간은 이 예외에 아예 해당하지 않는다. 지방에서 사업을 하느라 몇 년 따로 살았다면 그 기간은 동거 인정도, 예외 인정도 받지 못한다는 뜻이다.

세 번째 함정은 주민등록이다. 주민등록상 세대를 분리해 놨더라도 실제로 한 집에서 살았다는 사실을 소명하면 공제를 받을 수 있다는 판단 경향이 있다. 다만 이때 입증 책임은 상속인 쪽에 있다. 관리비 납부 내역, 우편물 수령 주소, 실제 거주 사실을 뒷받침할 자료를 미리 정리해둬야 세무서 검토 단계에서 다투지 않는다.

동거주택 상속공제는 "몇 년을 살았는가"가 아니라 "성년 이후 몇 년을 계속 살았는가"로 판가름 난다.

요건 세 가지와 동거기간 계산법만 정확히 짚으면, 상속세 신고 전에 이 공제를 받을 수 있는지 없는지는 미리 계산해볼 수 있다. 애매한 경계에 있다면 신고 전에 동거기간과 주민등록 이력부터 정리해두는 편이 안전하다.