상속재산이 대부분 부동산일 때 물납으로 상속세를 낼 수 있을까: 2026년 요건과 한도 계산

부모님 재산이 아파트 한 채와 상가, 땅으로 거의 채워져 있고 예금은 몇천만 원뿐인데 상속세 신고기한은 6개월로 정해져 있습니다. 부동산은 서둘러 팔수록 값이 깎이기 쉽고, 세금은 기한 안에 내야 합니다.

상속받은 부동산으로 상속세를 대신 낼 수 있습니다. 물납이라는 제도이며, 세 가지 법정 요건을 모두 채우고 관할 세무서장이 허가해야 합니다. 요건을 채워도 금융재산으로 낼 수 있는 몫은 현금으로 먼저 내야 해서 전액 물납이 되는 경우는 드뭅니다.

요건 판정, 한도 계산, 불허되는 부동산의 유형, 매각·연부연납과 비교한 선택 기준 순서로 정리합니다.

물납 요건: 세 가지를 모두 채우면 신청 자격이 생깁니다

그렇습니다. 요건 세 가지가 동시에 충족되면 상속받은 부동산으로 상속세를 대신 낼 수 있습니다. 하나라도 빠지면 신청 자체가 안 됩니다.

세 번째 요건에서 탈락하는 경우가 실제로 가장 많습니다. 아파트 한 채에 예금 3억 원이 있고 납부세액이 2억 원이면 재산의 대부분이 부동산이어도 물납은 안 됩니다. 금융재산이 납부세액보다 많으면 현금으로 낼 수 있다고 보기 때문입니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 서울 소재 아파트 15억 원과 예금 4억 원을 상속받은 자녀 두 명이 부동산 비중은 78%라며 물납을 문의합니다. 산출된 납부세액이 3억 원대라면 금융재산 4억 원이 더 커서 세 번째 요건에서 막힙니다. 이때는 물납 대신 예금으로 납부하고 부족분을 연부연납으로 나누는 쪽이 현실적입니다.

물납 한도: 요건을 채워도 금융재산 몫은 현금으로 냅니다

물납할 수 있는 세액에는 상한이 있어서, 금융재산과 상장 유가증권으로 낼 수 있는 부분은 현금으로 먼저 내야 합니다. 국세청 안내에 따르면 물납 가능 세액은 부동산·유가증권 가액에 대한 납부세액과 납부세액에서 금융재산·상장 유가증권 가액을 뺀 금액 중 적은 쪽을 넘지 못합니다.

2026년 기준으로 숫자를 넣어 보겠습니다. 상속인은 자녀 두 명이고 배우자는 없으며, 사전증여와 채무는 없다고 가정합니다. 상속재산은 20억 원으로 부동산 19억 5천만 원과 예금 5천만 원입니다.

부동산 비중이 97.5%인데도 납부세액 4억 1,904만 원 가운데 5,000만 원은 현금 몫입니다. 예금을 이미 쓴 뒤에 물납을 신청하면 남은 금융재산이 줄어 한도가 커지는 것처럼 보이지만, 상속개시일 현재 재산으로 판정하므로 통하지 않습니다. 사망 전후 인출 예금은 세무서가 소명을 요구하는 대상이기도 합니다.

물납에 쓰는 부동산의 가액은 상속세 과세가액을 산정할 때 적용한 평가액이 기준입니다. 평가는 상속개시일 전후 6개월의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 시가로 보고, 없으면 기준시가 등 보충적 평가액을 씁니다. 신고 후 시세가 올라도 물납가액은 오르지 않습니다.

불허되는 부동산: 관리·처분이 어려우면 허가가 나지 않습니다

세무서장이 관리·처분이 부적당하다고 보면 요건을 모두 채워도 물납 허가가 나지 않습니다. 물납된 부동산은 국가 소유가 되어 한국자산관리공사가 관리하고 매각하기 때문에, 팔기 어려운 부동산은 받지 않습니다.

시행령과 시행규칙(제19조의4)이 드는 대표 유형은 지상권 등이 설정된 재산, 토지와 지상 건물의 소유자가 다른 경우, 건축허가 없이 지은 건축물과 그 부수토지, 소유권이 공유인 재산입니다. 담보권 설정, 무단 점유자의 취득시효 위험, 소유권 분쟁, 양도 제한, 매각 전망이 불투명한 경우도 실무에서 같은 기준으로 봅니다.

실제 상담에서 전형적으로 나오는 함정은 공유 등기입니다. 형제 세 명이 시가 12억 원 상가를 협의 없이 각 3분의 1로 상속등기하고, 세금 마련을 위해 물납을 신청하는 경우입니다. 공유 재산은 불허 사유라서, 협의분할로 상가를 한 명의 단독 명의로 정리한 뒤 신청해야 합니다. 이때 분할 협의의 순서가 세금 정산과 함께 정리되지 않으면 형제 사이에서 다시 분쟁이 생깁니다.

불허 사유가 있어도 관리·처분이 가능한 다른 물납 대상 재산이 있으면 세무서장은 거부 대신 변경 명령만 할 수 있습니다. 변경 명령을 통보받은 날부터 20일 이내에 대체 재산 명세서를 붙여 신청해야 하므로, 신고 단계에서 대체 후보 재산을 미리 정해 두는 편이 안전합니다.

상속등기가 먼저입니다

국세청은 물납하려는 부동산에 대해 상속인 명의의 상속등기를 마쳐야 물납을 신청할 수 있다고 회신했습니다(서면인터넷방문상담4팀-1817, 2007. 6. 1.). 물납에 충당할 재산만 등기하면 되고 상속재산 전부를 등기할 필요는 없다는 취지입니다.

협의분할이 신고기한 안에 끝나지 않을 것 같으면 물납 후보 부동산부터 먼저 합의하고 등기하는 순서로 움직여야 합니다. 신청 후 허가가 나면 허가일부터 20일 이내의 범위에서 수납일이 지정됩니다.

물납·매각·연부연납: 조건별로 유리한 쪽이 갈립니다

부동산이 시장에서 팔리고 시세가 상속 평가액보다 높다면 매각 후 현금 납부가 유리하고, 팔기 어렵고 불허 사유가 없다면 물납, 허가가 불확실하거나 세액이 크다면 연부연납이 맞습니다. 세 가지는 서로를 대체하는 관계라서 신고 전에 한 번에 비교해야 합니다.

물납은 평가액으로 세금을 상계하는 방식이라 상속 후 시세가 올라도 오른 부분을 가져가지 못합니다. 반대로 시세가 평가액 아래로 내려갈 가능성이 크거나 팔기 어려운 지방 토지·임야라면 평가액으로 세금을 갚는 물납이 오히려 유리합니다. 상속 부동산을 매각하면 상속개시일 평가액이 취득가액이 되고 보유기간은 피상속인의 기간이 합산되므로, 상속 직후 매각은 차익이 크지 않은 편입니다.

연부연납은 2022년 이후 상속분부터 허가 후 10년간 나누어 낼 수 있습니다. 재산을 넘기지 않고 보유하면서 낼 수 있는 대신 납세담보를 제공해야 하고 가산금이 붙습니다. 물납과 연부연납을 함께 신청하는 경우의 세액 배분은 개별 확인이 필요합니다.

물납은 현금이 없을 때 쓰는 마지막 수단이 아니라, 요건 계산과 등기 순서를 신고 전에 맞춘 경우에만 열리는 선택지입니다.

상속등기를 하기 전에 납부세액과 금융재산을 먼저 계산해 물납 한도를 확인하고, 불허 사유가 있는 재산은 미리 정리해 두는 편이 순서에 맞습니다. 세무법인 다솔 × 안택스는 상속재산 구성에 따라 물납, 매각, 연부연납의 세부담을 나란히 시뮬레이션합니다.