집 한 채가 재산의 대부분인 부모님이 돌아가시면, 그 집에서 함께 살던 자녀는 상속세 고지서보다 먼저 "이 집에서 나가야 하나"를 걱정합니다. 세금을 낼 현금이 없는 경우가 많기 때문입니다. 동거주택 상속공제는 이런 자녀를 위해 만든 제도입니다.
결론부터 말하면, 상속개시일부터 거슬러 올라가 성년이 된 이후 10년 이상 계속 한집에서 살았고, 그 기간 내내 부모와 자녀가 함께 1주택 이하만 보유했으며, 상속개시일 현재 자녀에게 집이 없다면 상속주택가액의 100%, 최대 6억 원이 상속세 과세가액에서 빠집니다. 세 가지 중 하나라도 무너지면 공제액은 0원입니다.
아래에서는 요건 세 가지의 판정 방식, 실제 세액이 얼마나 달라지는지, 상담에서 자주 걸리는 함정을 순서대로 짚습니다.
동거주택 상속공제는 "10년 계속 동거 + 동거 기간 중 1세대 1주택(또는 무주택) + 상속개시일 현재 무주택" 세 요건이 모두 필요합니다. 미성년 기간은 10년에서 빠지고, 중간에 끊기면 통산되지 않습니다. 2026년 기준 공제율 100%, 한도 6억 원입니다.
동거주택 상속공제는 어떤 요건을 모두 갖춰야 받을 수 있나
요건은 동거, 주택, 상속인 세 축으로 나뉩니다. 근거는 상속세 및 증여세법 제23조의2와 같은 법 시행령 제20조의2이며, 상속개시일이 2026년인 경우 공제율은 100%, 한도는 6억 원입니다.
| 구분 | 요건 내용 | 판정 기준 시점 |
|---|---|---|
| 동거 | 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거 (상속인 미성년 기간 제외) | 상속개시일부터 소급 |
| 주택 수 | 동거 기간 중 피상속인·상속인이 1세대를 이루며 1주택 또는 무주택 | 10년 기간 전체 |
| 상속인 | 피상속인의 직계비속, 상속개시일 현재 무주택(피상속인과 공동으로 1주택 소유한 경우 포함) | 상속개시일 현재 |
| 공제액 | 상속주택가액의 100%, 한도 6억 원 | 2026년 기준 |
10년 동거와 무주택 기간은 어떻게 세는가
10년은 "상속개시일에서 거꾸로" 셉니다. 과거 어느 시기에 15년을 살았더라도 최근에 끊겼다면 소용이 없습니다. 국세청 예규(재산세과-471, 2012.12.31.)도 상속개시일부터 소급해 계속 동거한 기간이 10년 이상이어야 하고, 떨어져 산 기간을 이어 붙이는 통산은 인정하지 않는다고 회신했습니다.
미성년 기간과 부득이한 별거
상속인이 미성년자였던 기간은 10년에서 빠집니다. 자녀가 부모와 30년을 살았어도 성년이 된 뒤 8년뿐이라면 요건 미달입니다. 실무에서는 자녀 나이가 상속개시일 기준으로 최소 29세는 되어야 이 요건을 통과할 수 있다는 감각으로 접근하면 됩니다.
군 복무, 고등학교 이상 취학, 1년 이상의 치료·요양, 근무상 형편처럼 법령이 정한 사유로 떨어져 산 기간은 "계속 동거"로 이어집니다. 그 기간은 10년에 더해지지 않습니다. 대학 때문에 3년 기숙사에 산 자녀가 그 이후 10년을 채우지 못했다면, 3년을 끼워 넣어 13년으로 셀 수 없습니다. 사유에 해당하는지는 개별 사실관계로 판단하므로 전문가 확인이 필요합니다.
무주택 기간은 허용되고, 2주택 기간은 허용되지 않는다
10년 동안 집이 없어 전세로 산 기간이 있어도 상관없습니다. 판정 기준은 "동거 기간 중 1세대 1주택 또는 무주택"이며, 피상속인 소유 주택 한 채로 사는 것이 가장 전형적인 모습입니다. 문제는 세대 전체의 주택이 2채 이상이 되는 순간입니다. 이사나 상속으로 일시적으로 2주택이 되는 경우의 예외 규정이 시행령에 있으나 요건이 까다롭습니다. 해당 기간이 있다면 신고 전에 개별 확인이 필요합니다.
상속개시일 현재 상속인은 무주택이어야 합니다. 피상속인과 공동으로 그 집 1채만 소유한 자녀는 무주택으로 봅니다. 자녀가 따로 주택을 한 채라도 갖고 있다면 공제는 불가능합니다.
공제를 받으면 세금이 실제로 얼마나 달라지나
공제 적용 여부에 따라 세액이 1억 원 넘게 갈리는 경우가 많습니다. 아래는 2026년 기준 세율을 적용한 단순 사례입니다.
계산 사례: 어머니 사망, 자녀 1명, 함께 산 집 9억 원
실제 상담에서 자주 보는 유형으로 가정합니다. 아버지는 이미 돌아가셨고 어머니와 서울 아파트에서 12년간 함께 산 무주택 자녀 1명이 있습니다. 상속재산은 아파트 9억 원(담보대출 없음)과 예금 3억 원, 총 12억 원입니다. 사전증여는 없다고 봅니다.
| 항목 | 공제 미적용 | 동거주택공제 적용 |
|---|---|---|
| 상속세 과세가액 | 12억 원 | 12억 원 |
| 일괄공제 | 5억 원 | 5억 원 |
| 금융재산 상속공제 (순금융재산 3억 원의 20%) | 6,000만 원 | 6,000만 원 |
| 동거주택 상속공제 | 0원 | 6억 원 (주택 9억 원, 한도 적용) |
| 과세표준 | 6억 4,000만 원 | 4,000만 원 |
| 산출세액 | 6.4억 × 30% - 6,000만 원 = 1억 3,200만 원 | 4,000만 원 × 10% = 400만 원 |
2026년 상속세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50%입니다. 사례에서 공제 하나가 과세표준을 6억 4,000만 원에서 4,000만 원으로 줄이면서 적용 구간이 30%에서 10%로 내려갑니다. 위 계산은 배우자가 없는 경우이며, 배우자가 생존하면 배우자공제와 일괄공제 조합이 달라지므로 별도 계산이 필요합니다.
주택 가액이 4억 원이라면 공제도 4억 원이고, 10억 원이라도 6억 원에서 멈춥니다. 주택에 근저당 대출이 걸려 있다면 그 채무를 뺀 금액이 공제 대상입니다. 9억 원 주택에 3억 원 담보대출이 있으면 공제 대상은 6억 원이 됩니다.
상담에서 자주 걸리는 함정과 신고 절차는 무엇인가
요건표만 보면 단순해 보이지만 실제 탈락은 서류와 사실관계에서 나옵니다. 아래 네 유형이 반복됩니다.
- 주거용 오피스텔: 등기부에는 "오피스텔"이지만 주거용으로 쓰면 주택 수에 들어갑니다. 자녀가 투자용으로 산 소형 오피스텔 한 채가 무주택 요건을 무너뜨리는 경우가 실제로 있습니다.
- 세대원 명의 주택: 1세대 판정은 명의가 아닌 세대 단위입니다. 자녀 명의가 아니라 같은 세대의 다른 가족(예: 생존한 부모 중 한 분) 명의 주택이 따로 있어도 합산됩니다. 주민등록상 세대 구성과 실제 생활 관계가 다르면 사실관계 판단이 필요합니다.
- 주민등록 대신 실제 거주: 등본상 동거로는 부족하고 실제로 함께 살았다는 입증이 필요한 경우가 많습니다. 공과금, 우편물, 병원 기록처럼 생활 흔적이 보조 자료가 됩니다.
- 형제 공동상속: 형제 여럿이 집을 지분으로 나눠 상속받으면 동거 자녀가 받은 지분에 해당하는 금액만 공제 대상입니다. 분할 협의를 할 때 동거 자녀가 집을 단독 취득하는 구조가 공제액을 가장 크게 살립니다. 다른 형제에게는 예금 등 다른 재산으로 정산하는 방식이 흔합니다.
상속세 신고기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(해외 거주자 9개월)입니다. 사전증여재산이 많으면 상속공제 종합한도 때문에 동거주택 공제를 받고도 실제 공제액이 줄어들 수 있습니다. 동거 기간 판정이 애매한 사안은 신고 전에 전문가 확인이 필요합니다.
신고 단계별 준비
주민등록표 초본(주소 변동 이력 포함)으로 10년 이상 같은 주소였는지 확인하고, 세대원 전원의 주택 소유 이력은 부동산 소유 현황 조회와 건축물대장으로 대조합니다. 자녀가 성년이 된 날을 기준으로 10년이 넘는지 계산해 두면 신고서 작성이 수월합니다. 신고기한이 지나도 기한 후 신고나 경정청구로 공제를 반영할 수 있는 길이 있지만 가산세와 절차 부담이 따르므로 기한 안에 처리하는 편이 낫습니다.
동거주택 상속공제는 10년을 성년 이후 기준으로 다시 세는 것에서 시작합니다.
상속 개시 전에 할 수 있는 일은 많지 않습니다. 동거를 끊는 이사를 피하고, 자녀 명의 오피스텔 등 주택 수를 점검하고, 사전증여 규모가 종합한도를 넘지 않는지 계산하는 정도입니다. 이 세 가지 확인에 6억 원의 공제 유지 여부가 걸려 있습니다.