부모님께 물려받은 재산이 대부분 부동산이라 현금이 부족하다면, 상속세를 연부연납으로 몇 년에 나눠 낼 수 있을까

아버지가 남긴 재산이 서울 아파트 한 채와 상가 한 채, 예금 조금이 전부인데 상속세만 수억원이 나왔다는 이야기를 상담 중에 자주 듣는다. 부동산을 당장 팔아야 하나 고민이 앞서지만, 상속세 신고기한인 6개월 안에 제값 받고 부동산을 처분하기란 현실적으로 쉽지 않다.

결론부터 말하면, 부동산 위주로 상속받아 현금이 부족한 경우 담보를 제공하고 신고기한 안에 연부연납을 신청하면 최대 10년까지 나눠 낼 수 있다. 다만 이 10년은 세금 전체를 미루는 게 아니라 11번에 나눠 내는 구조여서, 신고기한에도 전체 세액의 11분의 1 정도는 현금으로 준비해야 한다.

이 글은 연부연납 신청 요건과 기간, 부동산 위주 상속재산을 가정한 실제 계산 사례, 담보로 부동산을 제공할 때 실무에서 걸리는 함정, 연부연납과 물납 중 어느 쪽이 유리한지 판단하는 기준을 2026년 기준으로 정리한다.

연부연납, 부동산 위주 상속이라면 최대 몇 년까지 가능한가

연부연납은 상속세를 한 번에 내지 않고 여러 해에 걸쳐 나눠 내도록 세무서장이 허가하는 제도다(상속세 및 증여세법 제71조). 상속받은 재산이 아파트나 상가처럼 현금화하기 어려운 부동산 위주일 때, 급하게 처분해 손해를 보지 않고 납부 재원을 마련할 시간을 벌어준다.

신청 요건은 세 가지다. 첫째, 상속세 신고서나 고지서상 납부세액이 2천만원을 초과해야 한다. 둘째, 신청 세액에 상당하는 담보를 제공해야 한다. 셋째, 법정신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월) 또는 고지서 납부기한까지 연부연납허가신청서를 내야 한다.

기간은 재산 성격에 따라 갈린다. 일반 상속재산은 2022년 1월 1일 이후 상속분부터 최대 10년까지 늘어났고, 가업상속공제 요건을 충족한 가업상속재산은 최대 20년까지 가능하다. 부모님이 남긴 재산이 개인 명의 아파트나 상가처럼 사업에 쓰이지 않는 부동산이라면 가업상속재산에 해당하지 않으므로, 적용받을 수 있는 상한은 10년이다.

부동산 25억원을 물려받았다면, 상속세와 연부연납 금액은 실제로 얼마일까

실제 상담에서 자주 보는 사례로 계산해보면 감이 잡힌다. 아버지가 서울 아파트(시가 15억원)와 상가(시가 8억원), 예금 2억원을 남기고 세상을 떠났고 상속인은 자녀 2명뿐이라고 하자. 상속재산가액은 총 25억원이다.

자녀만 상속인이면 배우자공제를 쓸 수 없으므로 일괄공제 5억원을 적용하고, 예금 2억원에는 금융재산 상속공제(순금융재산의 20%, 최소 2천만원~최대 2억원)로 4천만원을 추가로 공제받는다. 공제 합계는 5억4천만원이고, 과세표준은 25억원에서 이를 뺀 19억6천만원이다.

과세표준 19억6천만원은 10억원 초과 30억원 이하 구간(세율 40%, 누진공제 1억6천만원)에 해당한다. 산출세액은 19억6천만원×40%-1억6천만원=6억2,400만원이고, 법정신고기한 안에 신고하면 신고세액공제 3%를 더 빼 최종 납부세액은 6억528만원이 된다.

이 6억528만원을 연부연납으로 10년(11회)에 나누면 1회분은 약 5,503만원이다. 신고기한에 이 첫 회분을 현금으로 내고, 이후 매년 정해진 날짜까지 나머지 10회분을 낸다. 미상환 잔액에는 연부연납가산금이 붙는데, 2026년 현재 이자율은 연 3.1%다(2025년 3월 3.5%에서 인하). 이 이자율은 각 회분의 실제 납부일 기준으로 적용되고 매년 조정될 수 있어, 기간이 길수록 정확한 총 이자 부담은 그때그때 다시 계산해야 한다. 단순 추정으로도 10년 전체 가산금은 수천만원 단위로 누적될 수 있으므로, 무이자로 미루는 제도가 아니라는 점을 신고 전에 감안해야 한다.

담보로 쓸 부동산, 실무에서 자주 걸리는 함정은 무엇인가

담보 없이는 연부연납 허가를 받을 수 없다는 점이 핵심이다. 연부연납 신청 세액의 120% 이상 가치가 있는 담보를 제공해야 하고, 현금이나 납세보증보험증권·납세보증서를 담보로 쓰는 경우에는 110% 이상이면 된다. 앞의 사례라면 6억528만원의 120%인 약 7억2,634만원어치 담보가 필요하고, 아파트와 상가를 합친 시가 23억원 안에서는 충분히 마련할 수 있는 수준이다.

실무에서 자주 걸리는 건 여기부터다. 담보로 제공하려는 부동산에 주택담보대출 등 근저당이 이미 설정돼 있으면, 시가 전체가 아니라 대출잔액을 뺀 순가치만 담보가치로 인정받는 경우가 많다. 아파트에 대출 3억원이 남아있다면 담보로 잡을 수 있는 실질 가치는 15억원이 아니라 12억원에 가깝다는 뜻이다. 상가만으로 부족하지 않은지 미리 확인하지 않으면, 신고기한 직전에야 담보가 모자란다는 사실을 알게 되는 경우가 생긴다.

공동상속인이 여럿이고 담보로 제공할 부동산이 공동 명의라면, 담보 제공에 상속인 전원의 동의가 필요하다. 감정평가와 담보 설정(근저당 설정, 보증서 발급 등)에도 통상 몇 주가 걸리므로, 신고기한에 임박해 연부연납을 준비하면 서류가 갖춰지지 않아 정작 허가를 받지 못하는 일도 생긴다.

연부연납과 물납, 부동산이 많다면 어느 쪽을 검토해야 하나

부동산 비중이 크면 물납도 함께 검토 대상에 오른다. 물납은 세금 자체를 부동산으로 대신 내는 제도로, 상속재산 중 부동산과 유가증권(비상장주식 제외)의 가액이 상속재산가액의 2분의 1을 넘고, 납부세액이 2천만원을 초과하며, 납부세액이 상속재산 중 금융재산가액을 초과할 때 신청할 수 있다. 앞의 사례라면 부동산 23억원이 전체 25억원의 92%를 차지하고 납부세액 6억528만원이 금융재산 2억원보다 크므로, 요건만 보면 물납 신청 자체는 가능하다.

다만 아무 부동산이나 골라 낼 수 있는 건 아니다. 물납재산은 국채·공채, 상장 유가증권, 국내 부동산, 비상장주식, 상속인이 실제 거주하는 주택 순으로 우선순위가 정해져 있다. 이 사례라면 국채나 상장주식이 없으므로 상가가 먼저 물납 대상이 되고, 자녀가 실제로 거주 중인 아파트는 다른 재산으로 충당이 안 될 때만 마지막 순위로 검토된다. 게다가 국세청은 최근 상속·증여재산 감정평가를 확대해 물납재산 심사를 더 까다롭게 보는 추세여서, 관리·처분이 곤란하다고 판단되면 물납 자체가 거부될 수 있다.

판단 기준은 이렇다. 부동산을 계속 보유하고 싶고 앞으로 현금흐름이 나아질 여지가 있다면 연부연납으로 시간을 버는 쪽이 낫다. 반대로 처분해도 아깝지 않은 부동산이 있고 물납 심사 지연을 감수할 수 있다면, 상가처럼 우선순위가 높은 재산을 물납으로 정리해 이자 부담 자체를 없애는 편이 유리할 수 있다. 두 제도는 함께 쓸 수도 있다. 물납 신청 재산의 평가에 시간이 걸리면 연부연납 허가기한이 연장되고, 그 기간은 연부연납이 아니라 물납으로 처리된다.

연부연납은 세금을 없애주는 제도가 아니라 시간을 사는 제도다. 담보와 첫 회분 현금까지 계산에 넣어야 진짜 계획이 된다.

부동산 위주로 상속받았다고 해서 반드시 급하게 처분할 필요는 없다. 다만 연부연납이든 물납이든 신고기한 안에 서류와 담보를 갖춰야 하므로, 상속 개시 직후부터 재산 구성과 현금흐름을 함께 점검해두는 쪽이 안전하다.