상속세 보충적 평가방법 신고 후 국세청 소급감정, 추가 과세 가능할까

상속받은 부동산에 매매 사례나 감정평가가 없어 기준시가로 상속세를 신고했는데, 신고를 마친 지 반년 넘게 지난 시점에 국세청이 감정평가를 근거로 세금을 더 내라는 고지서를 보내는 경우가 있다. 결론부터 말하면 이는 실제로 벌어질 수 있는 일이다. 상속세 및 증여세법 시행령은 신고기한이 지난 뒤에도 법정결정기한까지는 국세청이 새로 의뢰한 감정가액을 시가로 인정할 수 있는 근거를 두고 있고, 2026년 4월 대법원도 이 구조 자체는 위법하지 않다고 확정했다. 다만 국세청이 아무 시점의 아무 감정가액이나 들이밀 수 있는 것은 아니어서, 어떤 조건에서 추가 과세가 성립하고 어디까지 다툴 여지가 남는지는 구분해서 볼 필요가 있다.

보충적 평가방법으로 신고했다는 것, 정확히 어떤 뜻인가

상속세 및 증여세법 제60조는 상속·증여재산의 가액을 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가로 매기는 것을 원칙으로 삼는다. 여기서 시가는 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래될 때 통상 성립한다고 인정되는 가액이며, 매매가액뿐 아니라 감정가격·수용가격·경매가격·공매가격도 일정 요건 아래 시가로 포함된다. 문제는 아파트처럼 거래가 활발한 재산과 달리, 단독 건물이나 나대지 같은 부동산은 평가기준일 전후로 마땅한 매매 사례나 감정가액이 없는 경우가 흔하다는 점이다. 이럴 때 적용하는 것이 제61조 이하의 보충적 평가방법으로, 부동산은 개별공시지가나 국세청 기준시가를 기준으로 가액을 정한다.

시가로 인정되는 범위는 평가기간이라는 시간의 틀 안에서 결정된다. 상속재산은 상속개시일 전후 6개월, 증여재산은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지가 평가기간이다. 이 기간 안에서 발생한 매매·감정·수용·경매·공매가액은 원칙적으로 시가로 본다. 실무에서 자주 오해하는 지점이 바로 여기다. 평가기간 안에 시가가 없어 기준시가로 신고했다면 그것으로 절차가 끝난다고 생각하기 쉽지만, 법은 평가기간이 지난 뒤의 기간까지 별도로 열어 두고 있다.

국세청은 언제까지, 어떤 근거로 소급감정에 나설 수 있나

상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 기간에도, 재산평가심의위원회의 심의를 거치면 그 기간 중 발생한 매매·감정가액 등을 시가로 인정할 수 있도록 정하고 있다. 법정결정기한은 상속세는 신고기한부터 9개월, 증여세는 6개월이다. 이 조항이 바로 국세청이 신고 이후에 감정기관 두 곳 이상에 새로 감정을 의뢰해 그 평균값을 근거로 추가 과세하는 이른바 소급감정의 법적 근거다. 신청 주체가 국세청으로 한정된 것도 아니어서, 납세자 쪽에서 유리한 매매 사례를 발견했을 때 같은 절차로 심의를 신청할 수도 있다.

납세자 입장에서 가장 무겁게 다가오는 질문은 이 시행령 조항 자체가 유효하냐는 것이었다. 신고를 마친 뒤 국세청만 감정을 새로 의뢰할 기회를 갖는 구조가 모법이 위임한 범위를 벗어난 것은 아닌지 다퉈온 사건들이 있었고, 하급심에서는 이 조항이 조세법률주의에 어긋나 무효라는 판단이 나온 적도 있다. 그러나 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결은 납세자가 보충적 평가방법으로 신고한 증여세에 대해 과세관청이 사후에 의뢰한 감정가액의 평균을 시가로 보아 부과한 처분을 적법하다고 판시하면서, 해당 시행령 조항이 위임입법의 한계를 벗어나지 않는다고 확정했다. 신고 시점의 가액이 재산의 객관적 교환가치를 제대로 반영하지 못했다면, 과세관청이 별도 조사로 그 가치를 확인해 신고 내용과 다르게 산정할 수 있다는 취지다.

다만 법원은 소급감정가액이 시가로 인정되려면 상속개시일(또는 증여일)부터 감정평가서가 실제로 작성된 날까지 가격에 뚜렷한 변동이 없었어야 한다는 기준도 함께 제시하고 있다. 감정을 의뢰한 시점이 아니라 감정평가서 작성일까지 기준을 넓혀 본다는 뜻이어서, 평가기준일 이후 시장이 크게 움직인 재산이라면 국세청의 소급감정가액이라도 그대로 시가로 확정되지 않을 여지가 남는다.

국세청은 어떤 부동산을 소급감정 대상으로 고르는가

실제 상담에서 자주 보는 사례는 이런 흐름이다. 상속인이 서울 시내 상가 겸용 단독주택, 이른바 꼬마빌딩을 상속받으면서 인근에 마땅한 매매 사례가 없어 기준시가 12억~15억 원 선으로 상속세를 신고한다. 신고 자체에는 문제가 없다. 그런데 몇 달 뒤 국세청이 비주거용 부동산 감정평가사업 대상으로 해당 건물을 선정해 감정기관 두 곳에 평가를 의뢰하고, 그 평균 감정가액이 신고가액보다 크게 높게 나오면서 차액에 대한 상속세 고지서가 날아온다. 이 사업의 대상은 꼬마빌딩과 나대지, 부동산과다보유법인이 보유한 부동산처럼 매매 사례가 드물어 시가 산정이 원래부터 어려운 재산군이다. 공시가격과 실제 거래되는 시세의 격차가 크고, 재산가액 자체가 상당한 규모일수록 선정 가능성이 높아진다.

세금이 늘어나면 가산세도 물어야 하나 — 실제 계산과 판단 기준

소급감정으로 세액이 늘어난다는 소식을 들으면 가산세까지 겹쳐 부담이 배로 커질까 걱정하기 마련이다. 결과부터 말하면 절반만 맞다. 국세기본법 시행령은 상속세 및 증여세법상 평가방법을 그대로 적용해 계산한 결과 신고금액이 부족해진 경우, 부정한 방법에 의한 것이 아닌 한 과소신고가산세 부과 대상에서 제외하도록 정하고 있다. 보충적 평가방법으로 신고한 것 자체는 법이 허용한 절차이므로, 나중에 국세청이 시가를 새로 인정했다는 이유만으로 신고를 부실하게 한 것으로 보지 않는다는 뜻이다. 다만 세금 자체가 줄어드는 것은 아니다. 당초 납부기한 다음 날부터 실제 고지서상 납부기한까지의 기간에는 하루 0.022%(2026년 기준, 연 8.03% 수준)의 납부지연가산세가 이자 성격으로 별도 부과된다.

실제 상담에서 자주 보는 규모로 계산해 보면 체감이 다르다. 기준시가 15억 원으로 신고한 상가건물을 국세청이 감정기관 두 곳에 의뢰해 평균 21억 원으로 재산정했다고 가정하자. 상속재산가액 증가분은 6억 원이다. 다른 상속재산을 포함한 전체 과세표준이 이미 10억~30억 원 구간에 걸쳐 있다면, 늘어난 6억 원에는 40%의 한계세율이 그대로 적용되어 추가 상속세는 2억 4,000만 원 수준이 된다. 여기에 과소신고가산세는 원칙적으로 붙지 않지만, 신고기한 다음 날부터 고지서 납부기한까지의 기간이 약 250일이라면 2억 4,000만 원에 하루 0.022%를 곱한 납부지연가산세 약 1,320만 원이 추가로 붙는다.

그렇다면 신고 전에 감정평가를 미리 받아 두는 것이 항상 유리할까. 그렇지는 않다. 판단 기준은 공시가격과 예상 시가의 격차, 그리고 재산가액의 규모다. 격차가 20~30% 이상 벌어지고 재산가액이 10억 원을 넘는 비주거용 부동산이라면, 국세청 감정평가사업 대상으로 선정될 가능성을 감안해 신고 전 감정평가를 받아 시가로 신고하는 쪽이 세액 예측 가능성과 가산세 회피 측면에서 낫다. 반대로 격차가 크지 않거나 재산가액이 작은 경우라면 감정평가 비용 대비 실익이 낮아, 기준시가로 신고한 뒤 소급감정 리스크를 관리하는 편이 합리적인 선택지가 된다.

보충적 평가방법으로 신고했다는 사실만으로 국세청의 소급감정을 막을 수는 없습니다. 다만 가격변동이 없었다는 전제가 무너지면 그 감정가액의 효력도 함께 흔들립니다.

기준시가로 신고한 재산이 매매 사례가 드문 비주거용 부동산일수록, 신고 이후에도 법정결정기한까지는 시가가 다시 확정될 수 있다는 전제를 갖고 움직이는 편이 낫다. 감정가액이 통보된 뒤에는 그 가액이 감정평가서 작성일까지의 가격변동 없음이라는 요건을 실제로 충족하는지부터 따져보는 것이 대응의 출발점이다.