상속주택으로 2주택자가 된 상태에서 새 집을 사면 양도세 비과세는 어떻게 되나

부모님이 돌아가시면서 살던 집을 상속받으면, 본인 명의 주택이 이미 있던 사람은 그 순간부터 2주택자가 된다. 여기서 다시 이사나 자녀 학군, 부모 봉양 같은 이유로 새 집을 계약하려는 사람들이 걸리는 질문이 있다. 3주택자가 되는데, 원래 살던 집을 팔 때 받으려던 양도세 비과세가 그대로 유지되느냐다.

결론부터 말하면 유지된다. 다만 아무 순서로나 팔아도 되는 게 아니다. 상속주택은 애초에 없는 셈 치고 계산해주는 특례와, 새 집을 산 뒤 일정 기간 안에 원래 집을 팔아야 하는 시한 규정이 동시에 걸려 있어서, 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 비과세 여부가 완전히 갈린다. 이 글에서는 그 결합 구조와, 순서를 착각했을 때 실제로 얼마나 세금이 달라지는지를 짚는다.

상속주택 특례, 정확히 무엇을 없는 셈 쳐주는가

소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속으로 취득한 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 때, 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하도록 정하고 있다. 여기서 '일반주택'은 상속이 개시되기 전부터 이미 본인이 보유하고 있던 주택을 말한다. 상속을 받고 나서 나중에 다시 산 집을 일반주택으로 끼워 넣을 수 있는 규정이 아니다.

네 번째 조건이 실무에서 가장 자주 오해되는 부분이다. 상속주택 특례는 '상속주택을 가진 사람이 세금을 안 낸다'는 규정이 아니라, '원래 살던 집을 팔 때 상속주택은 계산에서 빼준다'는 규정이다. 상속주택 자체를 양도할 때는 이 조항이 적용되지 않는다.

새 집을 사면 3주택인데, 왜 비과세가 유지되는가

상속주택 특례 자체에는 기간 제한이 없다. 문제는 여기에 새 집을 사는 행위가 얹히는 경우다. 원래 살던 집(종전주택)과 상속주택 2채를 가진 상태에서 새 집(신규주택)을 취득하면, 이번에는 종전주택과 신규주택 사이에 별도로 '일시적 2주택 비과세 특례'(시행령 제155조 제1항)가 걸린다. 이 두 특례가 겹쳐 적용되면서, 실질적으로 3주택 상태에서도 비과세가 인정되는 구조가 만들어진다.

요건은 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 것이다. 과거에는 종전주택을 산 지 1년이 지나야 신규주택을 취득할 수 있다는 요건이 있었지만, 2022년 개정으로 이 요건은 삭제됐다. 지금은 조정대상지역 여부와 관계없이 '신규주택 취득 후 3년'이라는 시한만 지키면 된다.

실제 상담에서 자주 나오는 사례로 계산해보면 감이 잡힌다. A씨는 2015년에 강동구 아파트를 3억원에 사서 지금까지 실거주하고 있다. 시가는 9억원 정도다. 2024년 아버지가 돌아가시면서 서초구 아파트(시가 14억원 상당)를 단독으로 상속받아 2주택자가 됐다. 2026년 하반기, A씨는 마포구에 새 아파트(11억원)를 계약하려 한다.

이 경우 A씨가 마포구 아파트를 취득한 날로부터 3년 이내에 강동구 아파트를 양도하면, 서초구 상속주택은 계산에서 빠지고 마포구 아파트와의 일시적 2주택 관계만 남는다. 강동구 아파트 양도가액 9억원은 12억원 비과세 한도 아래이므로 전액 비과세다. 강동구 아파트는 2017년 8월 3일 조정대상지역 지정 제도가 생기기 전인 2015년에 취득했기 때문에, 2년 거주 요건 없이 2년 보유 요건만 채우면 된다.

만약 강동구 아파트의 양도가액이 13억원이었다면 계산이 조금 달라진다. 12억원까지는 비과세지만, 초과분 1억원에 해당하는 양도차익만큼은 과세 대상이 된다. 여기에 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제(1세대 1주택자 기준 보유·거주 각 연 4%p씩 최대 40%p, 합산 최대 80%)를 적용한 뒤 세율을 곱하는 방식이다. 12억원을 넘는다고 비과세가 통째로 사라지는 게 아니라, 넘는 부분만 과세된다는 점을 헷갈리는 경우가 많다.

어떤 집을 먼저 파느냐가 비과세를 가른다

3주택 상태에서 세 채 중 어느 것을 먼저 파느냐에 따라 결과가 완전히 다르다. 종전주택을 먼저 팔아야 비과세가 산다. 상속주택이나 신규주택을 먼저 팔면 특례 자체가 적용되지 않는다.

상속주택을 먼저 파는 경우를 조금 더 들여다볼 필요가 있다. 상속주택 특례는 일반주택 양도에만 적용되므로, 상속주택 자체를 팔면 원칙적으로 과세된다. 다만 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하면 다주택자 중과세율은 배제되고 기본세율이 적용된다. 5년이 지나면 이 중과배제 규정도 사라지므로, 상속주택을 나중에 처분할 계획이라면 5년이라는 별도의 시계가 하나 더 돌고 있다는 점을 함께 봐야 한다.

실무에서 자주 놓치는 함정

상담 현장에서 반복해서 나오는 함정은 크게 세 가지다.

매도 순서를 뒤바꾸는 실수

이사 일정이 꼬이면서 신규주택 잔금을 먼저 치르고 나서 종전주택 매수자를 나중에 찾는 경우가 있다. 이 자체는 문제가 안 되지만, 종전주택을 3년 안에 팔지 못하면 그 시점에 특례가 통째로 사라진다. 3주택 상태로 남아 있다가 뒤늦게 파는 주택은 조정대상지역 여부에 따라 중과세율을 그대로 맞는다.

공동상속으로 지분만 받은 경우

형제자매와 나눠 상속받았다면 본인이 최대지분자인지부터 확인해야 한다. 상속주택 특례는 지분이 가장 큰 상속인 기준으로 적용되고, 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 판단한다. 지분이 가장 작은 소수지분자는, 그 상속지분이 유일한 상속주택 지분이라면 다른 주택의 비과세·중과 판단에서 주택 수로 세지 않는다. 다만 소수지분으로 걸쳐 있는 상속주택이 두 채 이상이면 이 예외를 못 받고 다주택자로 판단될 수 있다.

취득세는 별개로 움직인다

양도세 비과세가 유지된다고 해서 취득세까지 안심할 수는 없다. 이미 2주택 상태에서 세 번째 집을 취득하면, 조정대상지역 기준 3주택 취득세 중과세율(12%)이 적용될 가능성이 높다. 양도세의 일시적 2주택 특례처럼 상속주택을 폭넓게 없는 셈 쳐주는 예외가 취득세에도 똑같이 적용되는 것은 아니어서, 상속주택의 지분·지역·취득 경위에 따라 결과가 달라질 수 있다. 새 집 계약 전에 취득세 중과 여부까지 함께 확인이 필요하다.

상속주택이 있다고 새 집을 못 사는 게 아니라, 어떤 집을 먼저 팔지를 계약서에 도장을 찍기 전에 정해둬야 하는 문제다.

세 채를 동시에 들고 있는 기간이 길어질수록 판단은 복잡해진다. 종전주택을 3년 안에 정리한다는 원칙 하나만 지켜도 대부분의 상황은 비과세로 정리된다.