상속받은 부동산, 9월 재산세 고지서는 누구 앞으로 나올까

부모님이 돌아가시고 상속받은 집이나 상가 건물의 명의를 아직 바꾸지 못한 상태에서 9월이 되면, 재산세 고지서가 누구 앞으로 나오는지부터 헷갈리는 경우가 많다. 상속등기를 마치지 못했다면 고지서가 돌아가신 분 이름으로 오는지, 상속인 중 누군가에게 오는지, 형제자매가 여럿이면 각자 얼마씩 내야 하는지 판단이 서지 않는다. 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 소유자를 확정해 부과하는 지방세여서, 상속이라는 특수한 상황에서는 일반적인 매매·증여와 다른 기준이 적용된다. 이 글에서는 재산세 납세의무자가 정해지는 원리부터 등기 여부에 따른 차이, 대표 상속인을 정하고 신고하는 방법, 신고를 미뤘을 때 생기는 문제까지 순서대로 정리한다.

재산세는 왜 6월 1일 소유자에게 부과될까

재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여, 그날 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 부과됩니다(지방세법 제107조 제1항). 상속으로 인한 소유권 이전은 민법상 사망과 동시에 이루어지므로, 상속개시일(사망일)이 6월 1일 이전이라면 그해 재산세는 상속인이 납세의무자가 됩니다. 반대로 6월 1일 이후에 상속이 개시되면 그해 재산세는 일단 피상속인 명의로 부과되지만, 실제 납부 의무는 상속재산을 물려받은 상속인에게 승계됩니다.

상속개시 시점이 왜 중요한가

예를 들어 5월에 사망했다면 6월 1일 시점에는 이미 상속인이 소유자이므로 그해 재산세부터 상속인 앞으로 부과됩니다. 반면 7월에 사망했다면 그해 6월 1일 기준 소유자는 여전히 피상속인이었으므로, 그해분 고지서는 피상속인 명의로 나가고 다음 해부터 상속인 명의로 전환됩니다. 상속이 언제 개시됐는지에 따라 그해 재산세의 명의가 갈리는 셈이다.

등기와 무관하게 발생하는 사실상 소유

상속에 따른 소유권 이전 자체는 등기 여부와 관계없이 사망과 동시에 발생한다(민법 제1005조). 다만 재산세는 행정 실무상 등기부등본이나 신고 자료를 근거로 부과 대상을 정리하기 때문에, 등기를 마쳤는지 여부가 실제 고지서 발송 방식에 큰 영향을 준다. 이 차이는 다음 항목에서 구체적으로 다룬다.

주택분 재산세액이 20만 원 이하로 소액이면 분할하지 않고 7월에 전액을 한꺼번에 부과한다. 상속받은 부동산이 주택이라면 9월에는 2기분만 나오고, 상가 부속토지처럼 토지분으로 분류되는 재산은 9월에 한 번에 부과된다.

상속등기 여부에 따라 고지서 수신인이 달라진다

상속인 명의로 소유권이전등기를 이미 마쳤다면 이야기는 단순하다. 등기부상 소유자, 즉 공동상속이라면 각 상속인의 지분만큼 재산세가 나뉘어 상속인 각자에게 개별 고지서가 발송된다. 문제는 등기를 아직 마치지 못한 경우다. 이때는 상속인들이 지분을 신고했는지 여부가 고지서 수신인을 가른다.

등기 전이라도 상속인들은 관할 구청에 재산세 납세의무자(과세대상) 변동신고서를 제출해 실제 소유 지분을 신고할 수 있다(지방세법 제120조). 신고가 접수되면 신고된 지분 비율대로 재산세가 안분되어 각 상속인에게 나뉘어 고지된다. 반대로 아무도 지분을 신고하지 않았다면, 지방세법 제107조 제2항 제2호와 같은 법 시행규칙 제53조에 따라 민법상 상속지분이 가장 높은 사람, 지분이 같다면 그중 나이가 가장 많은 사람인 주된 상속자에게 재산세 전액이 고지된다.

대표 상속인을 정하고 신고하는 방법

상속인이 여럿이고 등기까지 시간이 걸리는 상황이라면, 재산세 고지서 문제는 지분 신고로 먼저 정리하는 것이 결론이다. 방법은 다음 순서로 진행하면 된다.

첫째, 상속인들끼리 법정상속분을 먼저 확인한다. 배우자는 자녀보다 5할을 가산한 지분을 갖고(민법 제1009조), 자녀들은 원칙적으로 균등하게 나눈다. 이 비율이 지분신고의 기본 기준이 된다.

둘째, 법정상속분상 지분이 가장 높은 사람이 주된 상속자가 되는 것이 원칙이지만, 실제로 부동산을 관리하거나 거주하는 상속인이 따로 있다면 증빙자료를 갖춰 그 사람을 사실상 소유자로 신고할 수도 있다. 이 경우 신고된 내용이 우선 적용된다.

셋째, 관할 구청에 재산세 납세의무자(과세대상) 변동신고서를 제출해 과세기준일인 6월 1일 이전에 반영되도록 한다. 기준일을 넘겨 신고하면 이미 확정된 그해 고지서는 정정이 어려울 수 있어, 정확한 신고 시점과 절차는 관할 구청 세무부서나 전문가 확인이 필요하다.

신고를 미루면 생기는 문제

지분 신고를 미루고 방치하면 결국 주된 상속자 한 사람에게 재산세 전액이 고지된다. 여기서 납부까지 늦어지면 문제는 더 커진다.

주된 상속자가 재산세 전액을 먼저 냈다면 다른 공동상속인들에게 법정상속분에 따라 구상을 청구할 수 있다. 하지만 정산 시점과 방법을 두고 형제간 이견이 생기면서 감정적인 분쟁으로 번지는 경우도 적지 않다. 또한 상속세 신고를 마쳤다고 해서 재산세 지분 신고까지 자동으로 처리되는 것은 아니다. 상속세는 국세로 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고해야 하는 별개의 절차이고, 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부과되는 지방세여서 각자 별도로 챙겨야 한다.

재산세 고지서는 6월 1일의 소유자를 따라가고, 상속 후 등기 전이라면 지분 신고 여부가 그 소유자를 결정합니다.

상속재산 분할 협의가 늦어지거나 형제간 의견이 갈릴수록 재산세 지분 신고까지 미뤄지기 쉽다. 그러나 재산세 납세의무자 변동신고서는 상속재산분할협의와 별개로 진행할 수 있으므로, 등기를 마치기 전이라도 지분 신고만 먼저 해두면 불필요한 오해와 가산세를 줄일 수 있다. 지분 산정과 신고 절차가 복잡하게 느껴진다면 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전하다.