정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에 따라 2029년 양도분부터는 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 바뀌고, 공제받을 수 있는 금액에 처음으로 상한선이 생깁니다. 시가 30억원을 넘는 1주택을 오랫동안 보유하며 실제로 거주해 온 경우라면, 공제율 자체는 종전과 같은 최대 80%를 유지하더라도 이 상한선에 걸려 실제 납부세액이 크게 달라집니다.
결론부터 말하면, 15년 전 5억원에 매입해 계속 거주해 온 33억원짜리 주택을 지금 파는 것과 2029년 이후에 파는 것은 총 세액이 약 1억 9,000만원 이상, 배수로는 2.5배가량 차이가 납니다. 왜 이런 차이가 나는지, 그리고 어느 시점을 기준으로 유불리가 갈리는지를 구체적인 숫자로 짚어보겠습니다.
30억원을 넘는 1주택은 2029년부터 공제율(최대 80%)이 유지돼도 공제 가능 금액이 10억원으로 묶입니다. 세금이 늘어나는 원인은 세율이 아니라 이 '금액 한도'입니다.
장기보유특별공제, 무엇이 어떻게 바뀌나
2026년 세제개편안은 지금까지 하나였던 장기보유특별공제를 주택과 그 외 부동산으로 나눕니다. 주택·조합원입주권은 '장기거주소득공제', 토지와 주택 외 건물은 '장기보유소득공제'로 이름과 계산 방식이 갈립니다. 시행은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터이며, 2029년 이후 양도분에 전면 적용됩니다.
현재(소득세법 제95조 및 1세대 1주택 특례) 1세대 1주택자는 보유기간 연 4%(최대 40%, 10년 이상)와 거주기간 연 4%(최대 40%, 10년 이상)를 더해 최대 80%까지 공제받습니다. 개편안은 이 구조를 2028년에는 거주 연 6%(최대 60%)·보유 연 2%(최대 20%)로 조정하고, 2029년부터는 보유기간 공제를 아예 없애고 거주기간 연 8%(최대 80%)만 인정합니다. 개편을 관통하는 원칙은 "거주하는 1주택은 보호하고, 거주하지 않는 보유 주택의 혜택은 정리한다"는 것입니다.
공제율은 그대로인데 왜 세금이 늘어날까
핵심은 공제율이 아니라 공제받을 수 있는 금액 자체에 새로 생기는 상한입니다. 지금은 보유·거주기간이 10년을 넘으면 공제율이 80%로 고정될 뿐 공제받는 금액에는 제한이 없습니다. 개편안은 여기에 '인별 연간 한도'와 '양도 물건별 한도'를 각각 신설해, 2028년 양도분은 20억원, 2029년 이후 양도분은 10억원을 넘는 공제를 인정하지 않습니다. 양도차익이 큰 고가주택일수록 이 한도의 영향을 먼저, 그리고 더 크게 받습니다.
| 구분 | 공제율 구조 | 공제 한도(금액) |
|---|---|---|
| ~2027년 양도(현행) | 보유 4%+거주 4% (최대 80%) | 없음 |
| 2028년 양도 | 거주 6%+보유 2% (최대 80%) | 20억원 |
| 2029년 이후 양도 | 거주 8%만, 보유공제 폐지 (최대 80%) | 10억원 |
같은 개편안에는 완화 조치도 있습니다. 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 확대됩니다(2027년 양도분부터). 그런데 이 특례는 양도가액이 정확히 30억원을 기준으로 끊깁니다. 30억원을 단 1원이라도 넘으면 거주기간과 관계없이 기본공제는 종전과 같은 250만원입니다. 실제 상담에서 "10년 넘게 살았는데 왜 나는 확대된 공제를 못 받느냐"는 질문이 나오는 지점이 바로 여기입니다.
30억 넘는 집, 실제로 얼마나 더 내야 하나
실제 상담에서 자주 등장하는 유형으로 계산해보면 차이가 뚜렷하게 드러납니다. 15년 전 5억원에 매입해 그 이후 계속 거주해 온 1세대 1주택자가 33억원에 주택을 양도하는 경우를 가정합니다(필요경비, 자본적지출 등은 계산을 단순화하기 위해 제외했으며, 실제 세액은 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다).
양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세대상이 됩니다. 양도차익 28억원(33억-5억) 중 과세대상 양도차익은 28억원×(33억-12억)/33억, 즉 약 17억 8,182만원입니다. 여기까지는 매도 시점과 무관하게 동일합니다. 차이는 이 17억 8,182만원에 대한 공제 단계에서 갈립니다.
| 구분 | ~2028년 양도 | 2029년 이후 양도 |
|---|---|---|
| 과세대상 양도차익 | 17억 8,182만원 | 17억 8,182만원 |
| 공제(최대 80% 적용) | 14억 2,545만원 | 10억원(한도 적용) |
| 양도소득금액 | 3억 5,636만원 | 7억 8,182만원 |
| 기본공제 | 250만원 | 250만원 |
| 과세표준 | 3억 5,386만원 | 7억 7,932만원 |
| 산출세액(국세, 기본세율) | 1억 1,560만원 | 2억 9,137만원 |
| 지방소득세(10%) | 1,156만원 | 2,914만원 |
| 총 세액 | 1억 2,716만원 | 3억 2,051만원 |
보유·거주기간이 15년으로 10년을 넘기 때문에 공제율은 두 경우 모두 이론상 최대 80%까지 적용될 자격이 있습니다. 그런데 2029년 이후에는 계산상 공제액(14억 2,545만원)이 한도 10억원을 넘기 때문에 초과분 4억 2,545만원은 그대로 과세표준에 얹힙니다. 그 결과 총 세액은 1억 2,716만원에서 3억 2,051만원으로, 약 1억 9,335만원(2.5배 수준) 늘어납니다.
장기거주소득공제는 이름 그대로 '거주'기간이 기준입니다. 오래 보유는 했지만 실제로 거주하지 않은 기간이 섞여 있다면, 2029년부터는 그 기간에 대해 보유공제 자체가 없어 공제율이 80%에 크게 못 미칠 수 있습니다. 보유기간과 거주기간을 반드시 구분해서 계산해야 합니다.
지금 팔아야 할까, 기다려야 할까
매도 시점을 미루는 것이 유리한지는 거주기간과 예상 양도차익 규모에 따라 갈립니다. 위 사례처럼 과세대상 양도차익이 17억 8,182만원이면 2028년까지는 한도(20억원)에 못 미쳐 사실상 현행과 세금 차이가 없습니다. 실질적인 분기점은 2029년, 그리고 과세대상 양도차익이 10억원을 넘는지 여부입니다. 10억원 안팎이면 개편의 영향이 제한적이지만, 이를 넘어서는 순간부터 초과분에 대한 공제가 통째로 사라지므로 그 이상 고가주택일수록 매도 시점 선택이 중요해집니다.
판단 순서도 명확합니다. 첫째, 실제 거주기간이 10년을 넘는지 확인합니다. 둘째, 양도가액이 30억원을 넘는지에 따라 기본공제 확대 특례 적용 여부가 갈립니다. 셋째, 과세대상 양도차익을 직접 계산해 10억원(2029년 기준) 또는 20억원(2028년 기준) 한도에 걸리는지를 봅니다. 이 세 가지를 순서대로 확인하면 지금 파는 것이 나은지, 기다리는 것이 나은지에 대한 답이 대체로 나옵니다.
중요한 것은 공제율이 아니라, 공제받을 수 있는 금액에 얼마짜리 뚜껑이 씌워지는가입니다.
고가주택 양도는 시점 하나로 세액이 억 단위로 갈리는 만큼, 매도를 결정하기 전에 취득가액과 거주기간을 반영한 정확한 세액 시뮬레이션을 거치는 것이 안전합니다.