부모님이 물려주신 임야나 농지를 정리해야 할지 고민하는 상속인이 최근 부쩍 늘었다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 비사업용 토지 양도세 중과세율을 현재 기본세율+10%포인트에서 20%포인트로 올리고, 장기보유특별공제도 아예 배제하는 내용이 담겼기 때문이다. 다만 이 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용될 예정이고, 그마저도 국회 입법 절차가 남아 있다. 상속받은 토지는 상속개시일로부터 3년간 사업용으로 의제되는 별도 규정이 있어, "지금 팔아야 한다"는 결론이 모든 상속인에게 똑같이 적용되지는 않는다.
세율 인상은 2028년 시행 예정이지만, 상속 후 3년이 지난 임야·농지를 재촌자경 없이 보유 중이라면 비사업용 토지로 확정되기 전에 매도 시점을 검토할 실익이 있습니다.
비사업용 토지인지 아닌지는 무엇으로 가르나
비사업용 토지 여부는 소득세법 제104조의3이 정한다. 농지·임야·목장용지처럼 지목상 생산에 쓰여야 하는 땅을 실제로 그 용도로 쓰지 않은 채 보유 기간의 상당 부분을 흘려보내면 비사업용으로 분류된다. 농지는 재촌(농지 소재지나 인접 시·군·구, 또는 직선거리 30km 이내 거주)과 자경(본인 노동력을 2분의 1 이상 투입한 경작)을 함께 충족해야 사업용으로 인정받는다. 임야도 재촌 요건이 사실상 같은 방식으로 적용되고, 공익상 필요에 따라 지정된 보안림·산림유전자원보호림 등은 별도로 사업용으로 취급된다.
실무에서 자주 걸리는 부분은 재촌 요건이다. 등본상 주소만 옮겨두고 실제로는 다른 지역에서 거주하는 경우, 국세청은 전입일자뿐 아니라 실제 거주 사실(공과금 납부지, 자녀 학교, 건강보험 요양기관 소재지 등)을 함께 확인한다. "주소만 옮기면 된다"는 오해가 세무조사 단계에서 가장 흔하게 걸리는 함정이다.
20%포인트 인상은 언제, 어떻게 적용되나
2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 발표된 2026년 세제개편안에는 비사업용 토지 양도차익에 대한 소득세·법인세 중과세율을 각각 10%포인트씩 올리는 내용이 담겼다. 지금은 기본세율(6~45%, 8단계)에 10%포인트를 더해 중과하지만, 개편안이 그대로 시행되면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 20%포인트가 더해진다. 동시에 개인이 소유한 비사업용 토지는 최대 30%까지 받던 장기보유특별공제도 전면 배제된다.
이 개편안은 아직 법안 단계다. 정기국회 심의를 거쳐야 확정되고, 세율 폭이나 시행 시기가 국회 논의 과정에서 조정될 가능성도 남아 있다. 다만 비사업용 토지에 대한 과세를 강화하는 방향 자체는 확실하게 잡혀 있다는 점은 짚어둘 필요가 있다.
상속받은 농지·임야는 언제까지 사업용으로 인정되나
상속으로 취득한 농지는 상속개시일부터 3년이 지나지 않았다면 재촌·자경 여부와 무관하게 사업용 토지로 의제된다. 소득세법 시행령 제168조의8은 농지법 제6조제2항제4호에 따라 상속으로 취득한 농지 중 상속개시일부터 3년이 경과하지 않은 토지를 비사업용 토지 판정에서 제외하도록 정하고 있다. 임야도 상속 취득분에 유사한 유예 규정이 적용된다.
문제는 3년이 지난 뒤다. 상속인이 그 시점까지 재촌·자경을 시작하지 않았다면, 그 이후부터는 일반적인 비사업용 토지 판정 기준이 그대로 적용된다. 상담 현장에서 자주 보는 사례는 이렇다. 지방에 있는 부모님 소유 임야 수천 평을 상속받은 뒤, 서울에 거주하며 별다른 관리 없이 5년 넘게 보유하다가 매도를 검토하는 경우다. 상속 시점에는 사업용으로 의제됐지만, 3년이 지난 시점부터는 비사업용으로 전환되어 있었다는 사실을 매도 직전에야 알게 되는 일이 적지 않다.
상속개시일로부터 3년이 지난 뒤 뒤늦게 재촌자경을 시작해도, 그 시점부터 사업용으로 다시 인정받으려면 상당한 기간이 필요합니다. 3년의 유예 기간을 그냥 흘려보내지 않았는지부터 확인해야 합니다.
그래서 지금 파는 것이 유리한가
상속개시일로부터 3년 이내라면 서두를 이유가 크지 않다. 이 기간에는 재촌자경 여부와 무관하게 사업용으로 의제되므로, 지금 팔든 3년 안의 다른 시점에 팔든 세부담 구조 자체는 같다. 판단이 갈리는 쪽은 3년이 이미 지났고 재촌자경 요건도 충족하지 못해 비사업용으로 확정된 토지다. 이런 경우라면 2028년 1월 1일 이전에 매도하느냐, 그 이후로 넘기느냐에 따라 세부담 차이가 뚜렷하게 벌어진다.
예를 들어 상속받은 임야를 5년째 보유 중이고, 양도차익이 3억 원이라고 하자. 장기보유특별공제는 보유기간 3년째부터 2년마다 2%포인트씩 올라가는 구조라 5년 보유 시 10%가 적용된다.
| 구분 | 2026년 지금 매도 | 2028년 이후 매도(개편안 적용 시) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 3억 원 | 3억 원 |
| 장기보유특별공제 | 10%(3,000만 원) | 0%(전면 배제) |
| 과세표준 | 2억 7,000만 원 | 3억 원 |
| 적용세율(중과 포함) | 48%(기본 38%+10%p) | 58%(기본 38%+20%p) |
| 산출세액(지방소득세 별도) | 약 1억 966만 원 | 약 1억 5,406만 원 |
같은 양도차익이라도 매도 시점만 2028년 이후로 넘어가면 국세 기준으로 약 4,440만 원, 지방소득세까지 더하면 약 4,900만 원 가까이 세부담이 늘어난다는 계산이 나온다. 반대로 재촌자경 요건을 지금부터라도 충족시켜 사업용으로 전환할 수 있다면, 세율 인상 이슈와 무관하게 기본세율만 적용받으므로 서둘러 매도할 이유가 없다. 판단 기준은 결국 하나다. "3년 유예 기간이 이미 지났고, 앞으로도 재촌자경을 할 계획이 없는가." 여기에 해당한다면 2028년 시행 전 매도를 검토할 실익이 있고, 그렇지 않다면 세율 인상 발표 자체에 휘둘릴 필요가 없다.
비사업용 토지는 세율표보다 3년 유예 기간과 재촌자경 여부가 먼저 결론을 정합니다.
상속개시일로부터 3년이 지났고 앞으로도 재촌자경 계획이 없다면 2028년 시행 전 매도가 유리한 선택지가 되고, 3년 이내이거나 재촌자경으로 사업용 전환이 가능하다면 세율 인상 발표만으로 매도를 서두를 이유는 없다.