오피스텔 여러 채를 지어 분양한 개인사업자가 종합소득세를 추계신고하면서 '주거용 건물 개발 및 공급업' 경비율을 적용했는데, 세무서가 건축물대장상 용도가 업무시설이라는 이유로 더 낮은 경비율로 다시 계산해 세금을 추가로 고지하는 사례가 실무에서 반복됩니다. 결론부터 말하면, 오피스텔이 신축 당시부터 구조와 기능이 주거에 적합하고 실제로 주거용으로 분양됐다면 공부상 표기만으로 주거용 경비율 적용이 막히지 않습니다. 2026년 2월 대법원이 이 문제를 정리한 판결(2024두42963)을 내놓으면서, 그동안 사안마다 갈렸던 조세심판원 결정들의 혼선도 상당 부분 정리됐습니다.
오피스텔 신축판매업의 종합소득세 추계신고 경비율은 공부상 용도(건축법상 업무시설)가 아니라, 신축 당시 구조·기능과 실제 분양·사용 목적이라는 실질 기준으로 판단합니다.
왜 오피스텔은 업무시설과 주거용 사이에서 갈릴까
건축법상 오피스텔은 업무시설로 사용승인을 받는 준주택입니다. 주택법상 주택은 아니지만, 바닥난방이 허용되고 욕실·주방을 갖춘 원룸형 구조로 지어져 사실상 주거용으로 쓰이는 경우가 많습니다. 문제는 국세청이 매년 고시하는 기준경비율·단순경비율 표가 '주택'과 '주거용 건물'이라는 용어를 구분해 쓰고, 사업소득을 추계할 때 어느 업종코드를 적용받는지가 '주거용 건물 개발 및 공급업'(451102)인지 '비주거용 건물 개발 및 공급업'(703023)인지에 따라 갈린다는 점입니다.
두 코드의 차이는 소득세법 시행령 제122조가 정한 부동산매매업의 범위와도 맞물립니다. 시행령은 부동산매매업을 '비주거용 건물건설업(자영건설해 판매하는 경우만 해당)'과 '부동산 개발 및 공급업'으로 정의하면서, '주거용 건물 개발 및 공급업'은 명시적으로 제외합니다. 오피스텔이 주거용으로 인정되면 주택신축판매업, 즉 건설업으로 분류돼 부동산매매업에 적용되는 별도 규정을 받지 않고, 경비율도 더 높은 451102 코드를 쓰게 됩니다.
경비율 차이는 숫자로 얼마나 벌어질까
경비율 차이는 %p 몇 개의 문제가 아니라 실제 세금에서 수천만 원 단위로 벌어집니다. 참고할 만한 수치(신고 연도마다 달라지므로 매년 홈택스 고시로 재확인이 필요합니다)로 보면, 주거용 건물 개발 및 공급업(451102)은 기준경비율 20.2%, 단순경비율 91.0%이고, 비주거용 건물 개발 및 공급업(703023)은 기준경비율 15.1%, 단순경비율 87.3%입니다. 기준경비율 방식은 '수입금액 - 주요경비(매입비·임차료·인건비 등 증빙 있는 비용) - 수입금액×기준경비율'로 소득금액을 계산하므로, 기준경비율이 높을수록 소득금액이 낮아집니다.
| 구분 | 주거용 건물 개발 및 공급업(451102) | 비주거용 건물 개발 및 공급업(703023) |
|---|---|---|
| 기준경비율 | 20.2% | 15.1% |
| 단순경비율 | 91.0% | 87.3% |
| 소득세법상 분류 | 건설업(주택신축판매업) | 부동산매매업 |
오피스텔 10실을 분양수입 25억 원에 팔고, 세금계산서 등 증빙이 있는 주요경비(택지비·건축원가)가 19억 원인 사업자를 예로 들어보겠습니다.
- 주거용 경비율 적용: 25억 원 - 19억 원 - (25억 원×20.2%) = 6억 원 - 5억 500만 원 = 9,500만 원
- 비주거용 경비율 적용: 25억 원 - 19억 원 - (25억 원×15.1%) = 6억 원 - 3억 7,750만 원 = 2억 2,250만 원
소득금액 차이가 1억 2,750만 원입니다. 이미 다른 소득으로 과세표준이 3억~5억 원 구간(2026년 세율 기준 40%)에 있는 사업자라면, 이 차이만으로 종합소득세가 지방소득세 별도로 약 5,000만 원 이상 벌어질 수 있습니다.
위 계산은 기준경비율만 단순 대입한 예시입니다. 실제로는 복식부기의무자가 기준경비율로 추계신고할 때 적용되는 소득금액 상한(배율) 규정이 함께 작동해 결과가 달라질 수 있습니다. 오피스텔 분양 규모라면 대부분 복식부기의무자에 해당하므로, 정확한 배율과 세액은 신고 전 전문가 확인이 필요합니다.
대법원은 무엇을 근거로 실질을 따지라고 했을까
대법원 2024두42963 사건의 원고들은 2015년부터 2017년까지 공동주택과 오피스텔이 섞인 건물 네 개를 지어 분양했습니다. 오피스텔 부분에 대해 종합소득세를 주거용 경비율로 추계신고했는데, 세무서는 건축물대장상 용도가 업무시설이라는 이유만으로 비주거용 경비율을 적용해 세금을 증액 경정했고, 원심은 이 형식적 기준을 그대로 받아들였습니다. 대법원은 2026년 2월 26일 선고에서 이를 파기했습니다. 경비율 고시의 '주거용 건물'은 주택법상 주택으로 한정되지 않고, 신축 당시부터 구조와 기능이 주거에 적합해 실제 주거용으로 사용될 수 있는 오피스텔까지 포함한다는 것입니다.
대법원이 짚은 판단 근거는 크게 네 가지입니다.
첫째, 경비율 고시는 '주택'과 '주거용 건물'이라는 용어를 구분해서 쓰고 있어 후자를 주택법상 주택으로 좁혀 읽을 근거가 없습니다. 둘째, 한국표준산업분류의 주거용 건물 임대업 색인어에 '오피스텔임대(주거용)'가 명시돼 있어, 오피스텔도 실질 용도에 따라 분류된다는 점을 전제로 삼습니다. 셋째, 실질과세원칙에 따라 건축물의 구조·설비·분양목적 같은 객관적 실질을 형식적인 공부상 표기보다 우선 고려해야 합니다. 넷째, 정부가 소형 오피스텔의 바닥난방을 허용하고 준주택 제도를 도입한 정책 변화도 판단에 반영됩니다.
실무에서는 무엇을 준비하고 어떻게 대응해야 할까
실제 상담에서 자주 보는 사례는 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 분양 초기부터 '주거용 오피스텔'로 광고하고 욕실·주방·침실을 갖춰 지었는데, 신고 단계에서 세무서가 공부상 업무시설만 보고 비주거용 경비율을 들이대는 경우입니다. 다른 하나는 실제로는 임대사업자가 일반과세자로 등록해 업무용으로 부가가치세를 신고해 온 오피스텔인데, 뒤늦게 주거용 경비율을 주장하는 경우입니다. 이번 대법원 판단은 전자에는 유리한 근거가 되지만, 후자처럼 스스로 업무용으로 취급해 온 이력이 있으면 실질 판단에서도 불리하게 작용합니다.
주거용으로 인정받으려면 분양 안내서·광고자료, 내부 구조도면(욕실·주방·침실 구성), 바닥난방 등 설비내역, 실제 입주자의 세대 전입 여부 같은 자료를 미리 갖춰야 합니다. 국세청 전산은 여전히 건축물대장 용도를 1차 기준으로 삼는 경우가 많아, 신고 당시 유리한 경비율로 신고했더라도 사후에 경정 통지를 받을 수 있습니다. 경정 통지를 받으면 통지받은 날부터 90일 이내에 이의신청이나 심사청구·심판청구로 다툴 수 있고, 이번 판결을 근거자료로 활용할 수 있습니다.
더 근본적으로 짚어야 할 부분은 추계신고 자체가 예외적인 방법이라는 사실입니다. 오피스텔 몇 채만 분양해도 수입금액이 건설업 복식부기의무 기준(1억 5천만 원)과 부동산매매업 기준(3억 원)을 모두 넘는 경우가 많아, 원칙적으로는 장부를 작성해 신고해야 합니다. 장부 없이 추계신고를 하면 경비율의 유불리와 별개로 무기장가산세(산출세액의 20%와 수입금액의 0.07% 중 큰 금액)가 추가로 붙습니다.
경비율은 건축물대장이 아니라 구조와 분양목적이 정합니다.
오피스텔 신축판매업의 세금은 공부상 용도 하나로 끝나지 않습니다. 실질을 뒷받침하는 자료를 미리 갖춰두는 쪽이 신고 단계에서도, 경정에 다투는 단계에서도 유리합니다.