시가 40억원짜리 아파트를 한 채만 갖고 있어도 올해 안에 종합부동산세 계산기를 다시 돌려봐야 하는 상황이 됐다. 2026년 세법개정안이 그대로 시행되면 공시가격 27억 6,000만원 수준인 이 집의 종부세 산출세액은 지금보다 약 17.5% 늘어난다. 고령자·장기보유 공제를 받아온 경우라면 세액공제 한도가 새로 생기면서 실제 납부액은 2026년 대비 최대 57%까지 뛴다. 반대로 공제를 받지 못하는 1주택자는 세율표가 바뀌는 만큼만 늘어나고 거기서 멈춘다. 어느 쪽에 해당하는지에 따라 지금부터 준비할 것이 달라진다.
진짜 변수는 세율 인상이 아니라 세액공제 한도 신설이다. 산출세액은 2027년과 2028년이 같아도, 세액공제 한도가 800만원에서 600만원으로 줄면서 고령·장기거주 1주택자의 실제 부담은 한 번 더 늘어난다.
시가 40억원 1주택자, 종부세 계산 구조부터 다시 봐야 하는 이유
종부세는 시가가 아니라 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준을 기준으로 계산되기 때문에, 시가 40억원이라는 숫자만으로는 세금을 가늠할 수 없다. 2026년 공동주택 공시가격의 현실화율은 69%로, 시가 40억원 아파트라면 공시가격은 대략 27억 6,000만원 선이다. 여기서 1세대 1주택자 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 것이 과세표준이 된다.
2026년 세법개정안의 종부세 개편은 발표만 2026년에 됐을 뿐, 실제 적용은 2027년 6월 1일 과세기준일부터다. 즉 2026년 12월에 고지되는 종부세는 지금 그대로 현행 기준으로 계산되고, 개편 내용이 반영된 첫 고지서는 2027년 12월에 나온다. 이 글에서 비교하는 지금은 2026년 현행 기준, 개편 후는 2027년과 2028년 이후를 뜻한다.
2026년과 2027년, 세율표를 나란히 놓으면 보이는 차이
표로 보면 기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제 한도 네 가지가 동시에 움직인다는 게 드러난다. 기본공제만 보면 실거주자에게 유리해 보이지만, 공정시장가액비율과 세율 구간이 같이 오르기 때문에 공시가격이 높은 집일수록 결과는 반대로 나타난다.
| 구분 | 2026년 현재 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 기본공제(실거주 1주택) | 12억원 | 14억원 | 14억원 |
| 기본공제(비거주 1주택) | 12억원 | 9억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율(1주택자) | 60% | 70% | 70% |
| 세율 · 과표 6억~12억 구간 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 세율 · 과표 12억~25억 구간 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 세율 · 과표 25억~50억 구간 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 세액공제 한도 | 없음(최대 80%) | 800만원 | 600만원 |
공시가격 27.6억원 기준으로 계산하면 과세표준은 2026년 9억 3,600만원에서 2027년 9억 5,200만원으로 커진다. 세율 구간이 1.0%에서 1.3%로 오른 영향까지 더해지면 산출세액은 696만원에서 818만원으로, 약 17.5% 늘어난다. 이 단계까지는 세율표만 반영한 수치이고, 세액공제를 받는 사람에게는 다음 단계가 더 크게 작용한다.
고령자·장기보유자일수록 부담이 더 크게 늘어나는 이유
산출세액 증가율은 누구에게나 17.5%로 같지만, 실제로 내는 돈은 세액공제를 얼마나 받아왔는지에 따라 갈린다. 실제 상담에서 자주 보는 사례는 강남권 아파트에서 20~30년째 거주해 온 70대 은퇴 부부다. 이런 경우 고령자공제와 장기보유공제를 합산한 최대 80% 공제를 받아 왔는데, 개편안은 이 구조를 세 갈래로 흔든다.
첫째, 산출세액 자체가 세율 인상분만큼 오른다. 둘째, 공제 산식이 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 바뀐다. 셋째, 여기에 원단위 한도가 새로 생겨 80% 공제 자격이 있어도 그 금액을 다 못 받는 상황이 생긴다. 세 번째가 가장 눈에 안 띄지만 실제 부담에는 가장 크게 작용한다.
공시가격 27.6억원, 실거주 15년 이상, 만 70세 이상으로 고령자·장기보유 공제 80%를 받아 온 1주택자를 기준으로 계산하면 다음과 같다.
| 구분 | 2026년(현재) | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 산출세액(공통) | 696만원 | 818만원 | 818만원 |
| A. 70세 이상·15년 이상 거주(공제 80%) 납부세액 | 139만원 | 164만원 | 218만원 |
| B. 공제 요건 미충족 납부세액 | 696만원 | 818만원 | 818만원 |
A의 경우 산출세액은 2027년과 2028년이 818만원으로 같다. 그런데 80%를 적용한 공제액은 654만원이라 2027년 한도(800만원)에는 안 걸리지만, 2028년 한도(600만원)에는 걸린다. 결국 세율표가 그대로여도 2028년 납부세액은 2027년보다 54만원 더 늘어난다. 공제 요건을 못 채우는 B는 이런 변화 자체가 없어 증가폭이 17.5%에서 멈춘다. 같은 집, 같은 공시가격이라도 고령·장기거주자일수록 세액공제 한도 신설의 영향을 더 크게 받는다.
위 계산은 재산세 중복분 공제, 세부담 상한 등을 뺀 단순 시산입니다. 실제 고지세액은 개별 재산세 부과 내역과 세부담 상한 적용 여부에 따라 달라질 수 있어 정확한 금액은 전문가 확인이 필요합니다.
지금 실거주 1주택자가 확인해야 할 기준
공시가격이 어느 구간에 있는지가 유불리를 가르는 실질적 분기점이다. 기본공제 확대(12억원→14억원)와 공정시장가액비율 인상(60%→70%)이 동시에 일어나기 때문에, 공시가격이 낮은 집은 개편 후 오히려 세금이 줄고 높은 집은 늘어난다. 계산해 보면 그 경계는 대략 공시가격 23억~24억원, 시가로는 34억~35억원 안팎이다.
실무에서 자주 놓치는 부분은 거주 요건이다. 등기부상 1주택자라 하더라도 실제로 그 집에 거주하지 않으면 기본공제가 14억원이 아니라 9억원으로 적용된다. 지방 발령이나 요양 등의 이유로 실거주지를 옮긴 1주택자가 여기서 자주 걸린다. 공시가격 20억원을 넘는 1주택을 보유하고 있거나, 고령자·장기보유 공제를 받아 온 경우라면 2027년 개편 시행 전에 본인의 공시가격과 거주 이력을 기준으로 세액을 미리 계산해 보는 편이 안전하다.
종부세 개편에서 진짜 변수는 세율표가 아니라 세액공제 한도다.
시가 40억원 1주택자의 세부담은 세율 인상분(17.5%)과 세액공제 한도 축소분이 겹치는 2028년에 가장 크게 벌어진다. 정확한 세액은 공시가격 확정 시점과 실제 보유·거주 이력에 따라 달라지므로 개별 시뮬레이션으로 확인해야 한다.