시가 20억원 아파트 한 채, 전세 주고 다른 곳에 살아도 종부세 14억원 공제 받을 수 있을까

전세보증금을 내주고 다른 곳에서 살고 있는데, 정작 종합부동산세 고지서에는 실거주자 우대는커녕 세금이 더 나온다는 이야기를 듣고 당황하는 경우가 많다. 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정되어 9월 3일 국회에 제출된 세제개편안은 종합부동산세 1세대 1주택자의 기본공제를 실거주 여부에 따라 14억원과 12억원으로 나눈다.

결론부터 말하면, 시가 20억원짜리 아파트를 한 채 갖고 있어도 본인이 그 집에 살지 않고 전세를 주고 다른 곳에 거주한다면 14억원이 아니라 12억원 공제를 적용받는 비거주 1주택자로 분류된다. 등기부등본상 1주택자라는 사실만으로는 실거주자 우대공제를 받을 수 없다는 뜻이다.

이 글에서는 실거주자와 비거주자 공제가 왜 갈렸는지, 전세를 준 소유자는 왜 비거주자로 분류되는지, 그리고 실제 종부세 부담이 얼마나 달라지는지를 2026년 9월 현재 확정된 정부안을 기준으로 살펴본다.

실거주자 14억원, 비거주자 12억원 — 무엇이 왜 갈렸나

현행 종합부동산세법은 1세대 1주택자라면 실제로 그 집에 사는지와 무관하게 기본공제 12억원을 똑같이 적용한다. 2026년 세제개편안은 여기에 처음으로 '실거주'라는 축을 추가한다. 실제로 거주하는 1주택자는 기본공제를 14억원으로 올려주고, 거주하지 않는 1주택자는 별도 기준을 적용하겠다는 것이다.

다만 비거주자 공제 수준은 한 달 사이 크게 흔들렸다. 정부는 2026년 8월 초 세법개정안을 발표하면서 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추는 안을 내놓았다. 보유만 하고 살지 않는 고가주택에는 세 부담을 강화하겠다는 취지였다. 그러나 지방 발령이나 자녀 학군, 부모 봉양 등 불가피한 사정으로 자기 집에 살지 못하는 1주택자까지 세금이 급격히 오른다는 반발이 이어졌고, 정부는 9월 1일 국무회의에서 이 안을 철회하고 비거주자 기본공제를 현행 12억원 그대로 유지하는 내용으로 개편안을 수정해 최종 확정했다. 부부 공동명의 비거주자의 경우도 당초 각자 4억원(합계 8억원)으로 줄이려던 계획을 접고 각자 6억원(합계 12억원)을 유지하기로 했으며, 세 부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 계획도 철회됐다.

전세 주고 다른 곳에 산다면 '비거주자'다

실거주 판정은 단순하다. 과세기준일 현재 본인이 그 주택에 실제로 살고 있는지를 본다. 전세를 주고 그 보증금으로 다른 곳에서 거주하고 있다면, 정의상 본인은 그 집에 살지 않는다. 이 경우 실거주 요건을 충족하지 못하는 것이 명백하므로 비거주자로 분류된다.

실제 상담에서 자주 보는 함정이 여기서 나온다. "등기부등본에 내 이름으로 된 집이 한 채뿐이니 나는 당연히 1주택자 우대를 받겠지"라고 생각하는 경우다. 하지만 '1세대 1주택자'라는 지위(주택 수 요건)와 '실거주자'라는 지위(거주 요건)는 개편안에서 완전히 별개의 개념이 된다. 지방으로 발령이 나 서울 아파트는 전세를 주고 회사 인근 오피스텔에서 지내는 40대 직장인, 자녀 학군 때문에 강남 아파트는 세를 주고 목동에 전세로 사는 자산가 가정 모두 종부세 기준으로는 '1주택자'이지만 '비거주자'다.

시가 20억원 아파트, 실거주와 비거주는 종부세가 얼마나 차이날까

정부 발표 자료는 1세대 1주택자의 종부세 과세기준을 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과로 설명한다. 즉 시가 20억원 아파트는 공시가격이 대략 14억원 안팎으로 형성되는 경우가 많다는 뜻이다. 이 지점이 바로 실거주자와 비거주자의 명암이 갈리는 경계선이다.

실거주자라면 기본공제가 14억원이므로, 공시가격이 14억원이면 과세표준 자체가 0이 되어 종합부동산세를 한 푼도 내지 않는다. 반면 같은 집을 전세 주고 다른 곳에 사는 비거주자는 기본공제가 12억원에 그치므로, 공시가격 14억원에서 12억원을 뺀 2억원이 과세표준 산정 대상에 들어간다. 2027년부터 적용되는 공정시장가액비율 70%를 곱하면 과세표준은 약 1억 4천만원이며, 여기에 세율을 적용해 재산세 중복분 등을 조정하면 종부세가 실제로 부과된다. 정확한 세액은 개별 단지의 공시가격 고시 결과와 재산세 공제분에 따라 달라지므로 단정하기는 어렵지만, 공시가격 12억원과 15억원 구간의 실제 고지 사례를 놓고 보면 대략 40만~60만원 수준으로 추정된다. 실거주자였다면 0원이었을 세금이다.

전입신고만으론 부족하다 — 실거주 판정 기준과 주의할 점

실거주 여부를 가리는 기준은 아직 시행령 단계까지 내려오지 않았지만, 지금까지 나온 논의를 보면 방향은 뚜렷하다. 단순히 주민등록만 옮겨두는 것으로는 실거주로 인정받기 어렵다는 것이다. 국세청은 전입·전출 일자, 관리비·공과금 납부 명의, 실제 거주 정황 등을 종합적으로 확인할 것으로 예상된다. 금융권 대출 심사의 실거주 기준(주민등록 이전 이력만 있으면 인정)과는 다르다는 점도 실무에서 자주 혼동되는 지점이다.

실거주로 전환할지, 전세를 유지할지는 세금만으로 결정할 문제는 아니다. 공시가격이 12억원대 초반에 머무른다면 실거주자와 비거주자의 종부세 차이는 연 수십만원 수준에 그쳐, 무리하게 이사 비용과 생활권 변화를 감수할 실익이 크지 않을 수 있다. 반대로 공시가격이 20억원, 30억원대로 올라가면 두 그룹의 차이가 연 수백만원대로 벌어지므로, 실거주 전환이 가져올 세금 절감분과 이사에 따른 불편·비용을 구체적으로 비교해볼 가치가 커진다. 판단 기준은 결국 하나다. 공시가격이 기본공제 12억원 경계에서 얼마나 멀리 떨어져 있는지를 먼저 확인하는 것이다.

종합부동산세 실거주자 공제는 등기가 아니라 거주 사실로 결정된다.

결국 관건은 등기부등본이 아니라 실제로 그 집에 사는지 여부다. 전세를 준 상태를 유지할지, 실거주로 전환할지는 세금 차이와 이사 부담을 함께 따져 봐야 하는 문제다. 이 개편안은 2027년 종부세부터 적용되고 아직 국회 심의가 남아 있는 만큼, 실거주 판정의 구체적인 기준과 부득이한 사유 예외가 어떻게 확정되는지 계속 지켜볼 필요가 있다.