상가나 사무실을 임대하면서 보증금을 받아 온 사업자라면 결론부터 확인해야 합니다. 보증금 그 자체에는 세금이 없지만, 그 보증금에서 발생한다고 보는 '간주임대료'에는 매년 부가가치세가 붙고, 이를 10월 예정신고 때 빠뜨리면 과소신고가산세와 납부지연가산세가 그대로 쌓입니다.
신규로 사업자등록을 했거나 조기환급을 신청한 개인사업자라면 이번 10월 25일 예정신고서에 간주임대료를 반드시 반영해야 합니다. 반대로 대부분의 기존 개인사업자는 10월에 신고서를 내지 않고 고지서로 납부하기 때문에, 지금 당장 챙겨야 할 사람과 그렇지 않은 사람이 갈립니다.
이 글은 간주임대료가 어떻게 계산되는지, 어떤 사업자가 실제로 10월 예정신고 대상인지, 놓쳤을 때 얼마가 더 나오는지를 2026년 기준 수치로 짚습니다.
상가·사무실 보증금에는 2026년 기준 정기예금이자율 3.1%를 적용한 간주임대료가 매출세액에 포함되며, 세금계산서 발급이 면제돼 임차인에게 전가할 방법이 사실상 없습니다. 예정신고 대상자가 이를 빠뜨리면 과소신고가산세(10~40%)와 납부지연가산세가 별도로 붙습니다.
보증금인데 왜 세금이 붙을까 — 간주임대료의 구조
부가가치세법은 금전이 아닌 대가를 받는 임대차에 대해서도 그 보증금이 은행에 예치돼 이자 수익을 낸다고 '간주'해, 그 이자상당액을 임대용역의 공급가액에 포함시켜 과세합니다(부가가치세법 시행령 제65조). 상가·사무실처럼 사업용으로 쓰이는 부동산 임대는 원칙적으로 과세대상이므로, 월세뿐 아니라 이 간주임대료에도 10%의 부가가치세가 그대로 적용됩니다.
여기서 실제 상담에서 자주 나오는 오해가 하나 있습니다. 소득세법상 주택임대소득의 간주임대료는 보증금 3억 원을 공제하고 남은 금액의 60%에만 이자율을 곱하지만, 부가가치세법상 상가·사무실 간주임대료는 이런 공제나 60% 적용이 전혀 없습니다. 보증금 전액에 이자율을 곱합니다. "보증금 3억까지는 안전하다"는 식의 판단은 주택임대소득세 계산식을 상가·사무실 부가세에 잘못 대입한 경우로, 소규모 사무실 임대인 상담에서 반복적으로 확인되는 패턴입니다.
나는 10월에 예정신고 대상자인가 — 예정고지와 예정신고는 다릅니다
상가나 사무실을 임대하는 개인 일반과세자 대부분은 10월에 예정신고서를 내지 않습니다. 국세청이 직전 과세기간 납부세액의 50%를 계산해 예정고지서를 보내고, 그 금액만 납부하면 끝입니다. 이 경우 간주임대료는 10월이 아니라 다음 확정신고(내년 1월 25일)에서 하반기 전체분을 한 번에 계산해 반영하므로, 지금 당장 놓칠 위험은 없습니다.
문제는 예정신고 의무나 선택권이 생기는 사업자입니다. 7~9월 사이 상가·사무실 임대업을 새로 개시해 사업자등록을 한 경우, 시설투자 등으로 조기환급을 신청하는 경우, 직전 과세기간보다 공급가액이나 납부세액이 3분의 1 넘게 줄어든 휴업·매출급감 사업자는 실제로 7~9월 실적에 대한 신고서를 10월 25일까지 작성해 제출해야 합니다. 이때는 그 기간에 받은 보증금에서 발생한 간주임대료를 매출세액으로 반드시 포함시켜야 합니다.
특히 신규 개업 사업자에게서 자주 보이는 함정이 있습니다. "임대료만 받았고 보증금은 그냥 맡아둔 돈"이라고 생각해, 첫 신고서를 작성하면서 월세만 넣고 간주임대료 계산 자체를 빠뜨리는 경우입니다. 첫 예정신고이기 때문에 스스로 확인할 기준점이 없어 더 쉽게 발생합니다.
| 구분 | 예정고지 대상(원칙) | 예정신고 의무·선택 대상 |
|---|---|---|
| 해당 사업자 | 기존 개인 일반과세자 대부분 | 신규사업자, 조기환급 신청자, 매출 1/3 이상 감소자 |
| 10월 절차 | 직전 납부세액의 50%를 고지받아 납부 | 7~9월 실적으로 신고서 직접 작성·제출 |
| 간주임대료 반영 시점 | 다음 확정신고(내년 1월 25일)에서 하반기분 반영 | 이번 예정신고(10월 25일)에 7~9월분 반영 |
| 놓쳤을 때 즉시 문제되는지 | 아니오 — 확정신고 때 정리됨 | 예 — 예정신고 자체가 과소신고가 됨 |
실제로 얼마가 붙을까 — 보증금별 간주임대료 계산
간주임대료 계산식은 다음과 같습니다. 간주임대료 = 해당 과세기간의 보증금 등 × 정기예금이자율(2026년 3.1%) × 과세대상기간의 일수 ÷ 365(윤년 366). 10월 예정신고 대상자의 과세대상기간은 7월 1일부터 9월 30일까지, 92일입니다.
보증금 2억 원짜리 사무실과 보증금 5억 원짜리 상가를 비교하면 체감이 다릅니다. 보증금이 커질수록, 임대 개월 수가 길어질수록 간주임대료도 그만큼 커집니다.
| 구분 | 보증금 2억 원 사무실 | 보증금 5억 원 상가 |
|---|---|---|
| 적용 이자율 | 3.1% | 3.1% |
| 과세대상기간 일수 | 92일 (7.1~9.30) | 92일 (7.1~9.30) |
| 간주임대료 | 약 1,562,740원 | 약 3,906,850원 |
| 부가가치세(10%) | 약 156,270원 | 약 390,680원 |
보증금을 낮추고 월세를 높이는 계약 구조를 쓰면 간주임대료 부담은 줄어들지만, 늘어난 월세 자체에 부가세가 그대로 붙기 때문에 총 부가세 부담은 생각만큼 크게 줄지 않는 경우가 많습니다. 다만 임차인 입장에서는 초기 자금 부담이 달라지므로, 계약 협상 시 보증금·월세 비율을 조정하는 것이 부가세보다는 자금 유동성 관점에서 의미가 있는 판단 기준입니다.
놓쳤을 때 어떤 불이익이 생길까 — 가산세와 대응
예정신고서에 간주임대료를 빠뜨리면 그만큼 매출세액을 적게 신고한 것이 되어 과소신고가산세가 붙습니다. 일반 과소신고는 부족세액의 10%, 부정행위로 판단되면 40%까지 올라갑니다. 여기에 미납한 세액에 대한 납부지연가산세가 별도로 붙습니다. 2026년 7월 1일부터 납부지연가산세는 하루 단위(10만분의22)가 아니라 한 달이 지날 때마다 1만분의67을 적용하는 방식으로 바뀌었으므로, 발견이 늦어질수록 월 단위로 부담이 누적됩니다.
간주임대료는 세금계산서 발급 의무가 면제됩니다. 계약서에 "부가세는 임차인이 부담한다"고 써도 임차인은 매입세액공제를 받을 근거(세금계산서)가 없어, 결국 이 부가세는 임대인이 실질적으로 떠안는 구조입니다. 계약을 맺기 전에 이 점을 확인해두는 편이 낫습니다.
발견 즉시 움직이는 것이 유리합니다. 법정신고기한(10월 25일)이 지난 뒤라도 수정신고를 하면 가산세를 줄일 수 있습니다. 1개월 이내 수정신고 시 과소신고가산세의 90%, 1~3개월 이내는 75%, 3~6개월 이내는 50%가 감면됩니다. 확정신고 때까지 미루기보다 발견한 시점에 바로 수정신고하는 편이 가산세 부담을 가장 크게 줄이는 방법입니다.
간주임대료는 실제로 받은 돈이 아니라 신고서에서만 존재하는 숫자이기 때문에, 오히려 더 쉽게 빠뜨리고 더 늦게 발견됩니다.
보증금 규모가 크거나 예정신고 대상 여부가 애매하다면, 실제 계약서와 사업자 현황을 놓고 세무 전문가와 함께 확인해보는 것이 안전합니다.