유언대용신탁으로 부동산 물려줄 때, 수익권 형태에 따라 취득세가 달라진다

부모님이 유언대용신탁으로 아파트를 자녀에게 넘기겠다고 하면, 자녀는 보통 상속세만 신경 씁니다. 그런데 같은 아파트, 같은 부모·자녀 관계라도 신탁계약서에 수익권을 어떻게 규정했는지에 따라 취득세를 낼 수도, 아예 내지 않을 수도 있습니다. 자녀가 신탁부동산 자체에 대한 소유권이전등기청구권을 가진 원본수익권을 취득했는지, 신탁회사가 부동산을 처분한 대금만 받을 수 있는 처분대금수익권을 취득했는지가 기준입니다. 2025년 9월 25일 대법원이 이 기준을 명확히 정리했습니다(대법원 2025두33790 판결).

유언대용신탁에서 수익권이 두 갈래로 갈리는 이유

유언대용신탁은 신탁법 제59조에 근거한 제도입니다. 부모(위탁자)가 살아있는 동안 은행이나 신탁회사(수탁자)에게 부동산 소유권을 넘기고, 위탁자가 사망하면 미리 지정해 둔 자녀(사후수익자)가 수익권을 취득하도록 설계합니다. 유언장 없이도 유언과 같은 효과를 낼 수 있어 상속 분쟁을 줄이는 수단으로 쓰입니다.

부동산 등기부에는 신탁 설정 시점부터 수탁자 명의가 올라갑니다. 자녀 명의로는 아무것도 이전되지 않은 상태에서 부모가 사망합니다. 이 시점에 자녀가 정확히 무엇을 취득하는지는 신탁계약서에 적힌 수익권의 내용에 따라 갈립니다.

수익권에는 크게 두 가지 형태가 있습니다. 수탁자에게 신탁부동산 자체의 소유권을 자녀 앞으로 이전하라고 청구할 수 있는 원본수익권과, 신탁부동산을 처분한 대금 중 비용을 공제한 금액을 지급하라고 청구할 수 있는 처분대금수익권입니다. 겉보기에는 둘 다 자녀가 재산을 상속받는 구조로 보이지만 법적 성격이 다릅니다.

상속세및증여세법은 두 경우를 구분하지 않습니다. 2021년 1월 1일 이후 유언대용신탁은 유증·사인증여와 같은 성격으로 보아 증여세가 아닌 상속세를 과세하며(상속세및증여세법 제2조, 제9조), 수익권의 형태와 무관하게 신탁재산의 가액 전체가 상속재산가액에 합산됩니다. 취득세를 규정하는 지방세법의 판단은 다릅니다.

원본수익권과 처분대금수익권, 취득세는 어떻게 다른가

취득세는 부동산을 취득한 사실이 있어야 과세됩니다. 지방세법 제7조는 상속으로 부동산을 취득한 경우 상속인에게 취득세 납세의무를 지우는데, 여기서 말하는 취득이 자녀에게 실제로 일어났는지가 쟁점입니다.

2025년 9월 25일 대법원이 다룬 사건이 이 쟁점을 정면으로 판단했습니다. 위탁자가 은행과 유언대용신탁계약을 맺으면서, 사후수익자로 지정된 조카들의 수익 범위를 아파트 자체가 아니라 아파트를 처분한 대금에서 비용을 공제한 금액으로 명시했습니다. 위탁자 사망 후 강남구청은 조카들이 상속으로 아파트를 취득했다고 보아 취득세를 부과했지만, 대법원은 이 처분을 위법하다고 판단했습니다. 아파트 소유권이전등기는 수탁자인 은행 앞으로만 남아 있었고, 조카들이 실제로 취득한 것은 금전을 청구할 수 있는 채권일 뿐 부동산 자체가 아니었기 때문입니다(대법원 2025. 9. 25. 선고 2025두33790 판결).

대법원이 제시한 기준은 명확합니다. 수익권의 내용이 수탁자에게 신탁부동산의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리라면 수익자는 취득세 납세의무자가 됩니다. 반대로 수익권의 내용이 신탁재산의 처분대금 등 금전의 지급을 청구할 수 있는 권리에 불과하다면, 수익자는 부동산을 취득했다고 볼 수 없어 애초에 취득세 과세대상이 아닙니다.

공시가격(시가표준액) 9억 원, 전용면적 84제곱미터 아파트를 부모가 자녀 1인에게 유언대용신탁으로 넘긴다고 가정합니다. 자녀의 수익권이 원본수익권이면 상속 취득세는 9억 원의 2.8%인 2,520만 원에 지방교육세 0.16%인 144만 원을 더해 총 2,664만 원입니다. 같은 아파트라도 자녀의 수익권이 처분대금수익권이면, 신탁회사가 아파트를 매각해 대금을 자녀에게 지급하는 구조이므로 자녀 명의로 부동산이 이전되는 절차 자체가 없어 취득세가 발생하지 않습니다.

취득세가 없다고 세금이 전혀 없는 것은 아닙니다. 신탁회사가 아파트를 매각하는 과정에서 양도소득세 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 다만 상속재산의 취득가액은 상속개시일 당시 시가로 재평가되므로, 상속 직후 매각하면 양도차익이 크지 않아 양도소득세 부담이 제한적인 경우가 많습니다. 신탁 내 매각 주체와 과세 방식은 사안마다 다르므로 전문가 확인이 필요합니다.

어떤 상황에 어떤 수익권 구조가 유리한가

취득세만 보면 처분대금수익권이 유리해 보이지만, 판단 기준은 세금이 아니라 자녀가 그 부동산을 어떻게 쓸 것인가입니다.

첫째, 자녀가 그 집에서 실제로 거주할 계획이라면 처분대금수익권은 애초에 선택지가 될 수 없습니다. 신탁회사가 부동산을 매각해 현금으로 정산하는 구조이므로 자녀 명의로 소유권이 넘어오지 않습니다. 거주 목적이라면 취득세를 부담하더라도 원본수익권으로 설계해야 합니다.

둘째, 자녀가 이미 다른 주택을 보유한 다주택자이고 처분·현금화를 원한다면 처분대금수익권이 유리합니다. 원본수익권으로 부동산을 직접 상속받으면 이후 자녀가 이를 매각할 때 별도로 양도소득세를 부담하고, 조정대상지역 다주택자 중과 여부까지 따져야 합니다. 처분대금수익권 구조는 신탁 단계에서 매각이 이루어지므로 이런 중복 부담을 줄일 수 있습니다.

셋째, 상속인이 여러 명이고 유류분 분쟁 가능성이 있다면 처분대금수익권이 실무적으로 다루기 쉽습니다. 부동산은 분할이 어렵지만 현금은 지분대로 정산할 수 있어 상속인 간 분쟁 소지를 줄여줍니다. 실제 상담에서도 형제자매가 여러 명인 자산가일수록 부동산보다 처분대금 형태의 수익권을 선호하는 경우가 많습니다.

구조를 정할 때는 다음 순서로 접근하는 것이 실무적입니다.

계약서 문구 하나로 갈리는 취득세, 실무에서 놓치기 쉬운 함정

신탁계약서 표준 양식에는 수익권의 범위가 모호하게 적힌 경우가 적지 않습니다. 수익자에게 신탁재산을 귀속시킨다는 식의 표현은 부동산 자체를 의미하는지 처분대금을 의미하는지 해석이 갈릴 수 있습니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례는 신탁 설정 당시 담당 직원의 구두 설명과 계약서 문구가 일치하지 않는 경우입니다. 부모님은 자녀가 집을 그대로 물려받는다고 이해했지만, 실제 계약서에는 처분대금을 지급한다는 문구만 있어 자녀가 원하는 시점에 집을 넘겨받지 못하는 사례가 있습니다. 반대로 처분대금 형태로 설계할 생각이었는데 계약서에 소유권이전 관련 문구가 남아 있어 과세관청이 원본수익권으로 보고 취득세를 부과하는 경우도 있습니다.

2026년 현재 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역으로 지정되어 있어, 생전에 증여로 넘기면 시가표준액 3억 원 이상 주택은 취득세가 12%까지 중과될 수 있습니다. 유언대용신탁으로 상속 경로를 택하는 것만으로도 취득세율이 2.8%대로 낮아지는데, 수익권 형태까지 처분대금수익권으로 설계하면 취득세 자체가 사라지는 구조가 됩니다. 다만 이는 자녀가 부동산을 직접 보유할 필요가 없을 때만 유효한 절세이고, 거주가 목적이면 해당하지 않습니다.

신탁 수익권의 형태는 계약서 한 줄로 결정되고, 그 한 줄이 취득세의 유무를 가릅니다.

부모님이 유언대용신탁을 준비하고 계시다면, 자녀가 그 부동산을 어떻게 쓸 것인지부터 먼저 정리하고 그에 맞춰 수익권의 법적 성격을 계약서에 명확히 반영하는 순서로 접근해야 합니다.