비사업용 토지 양도소득세·법인세 중과세율 20%p 인상, 2028년 시행 전 준비할 것

보유만 하고 있는 나대지나 임야, 목장용지가 있다면 2026년 세제개편안 발표 이후 상담 문의가 눈에 띄게 늘었습니다. 결론부터 말하면, 지금 당장 세금이 오르는 것은 아닙니다. 개인의 양도소득세와 법인의 법인세 추가과세 중과세율이 20%포인트로 오르는 시점은 2028년 1월 1일 이후 양도분·성립분부터이고, 종합부동산세 종합합산 세율 인상은 이보다 앞서 2027년 납세의무 성립분부터 적용됩니다.

문제는 이 유예기간 동안 사업용 토지로 전환할 수 있는지, 전환이 어렵다면 언제 처분하는 것이 유리한지를 지금 판단해야 한다는 점입니다. 이 글에서는 무엇이 바뀌는지, 현행과 개편 후 세 부담이 실제로 얼마나 벌어지는지, 사업용 토지로 인정받는 기준은 무엇인지, 법인이 특히 주의해야 할 지점은 어디인지 순서대로 짚어보겠습니다.

무엇이 달라지나 — 중과세율 20%포인트와 장특공제 폐지

비사업용 토지는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 개인은 기본세율(6~45%)에 20%포인트를 더한 세율로, 법인은 일반 법인세에 추가로 20%를 더 얹은 세율로 과세됩니다. 현행은 개인이 기본세율에 10%포인트, 법인이 10%를 추가하는 구조이니 세율 자체만 보면 딱 두 배로 오르는 셈입니다.

여기에 더해 실무적으로 더 크게 체감되는 변화가 하나 있습니다. 개인이 비사업용 토지를 양도할 때 보유기간에 따라 최대 30%까지 받을 수 있었던 장기보유특별공제가 2028년 이후 양도분부터는 아예 적용되지 않습니다. 세율 인상보다 공제 자체가 사라지는 쪽이 실제 세액에 미치는 영향은 더 큽니다. 뒤에서 구체적인 금액으로 비교하겠습니다.

비사업용 토지란 소득세법 제104조의3에서 정한 개념으로, 농지·임야·목장용지·나대지·잡종지 등 지목별로 정해진 기간 동안 그 토지를 본래 용도로 직접 사용하지 않은 토지를 말합니다. 등기부상 지목이 농지라고 해서 자동으로 사업용이 되는 것이 아니라, 실제로 얼마나 사용했는지가 판정 기준입니다.

현행과 개편안, 세 부담이 실제로 얼마나 벌어지나

표로 보면 차이가 막연하게 느껴지지만, 실제 금액으로 계산해보면 세 부담 차이는 결코 작지 않습니다. 먼저 제도 전체를 한눈에 정리하면 다음과 같습니다.

숫자로 확인해보겠습니다. 10년 전 4억 원에 취득한 나대지를 지금 9억 원에 양도한다고 가정하면, 양도차익은 5억 원입니다(필요경비는 이미 반영된 것으로 단순화했습니다).

지금(2027년까지) 양도한다면 10년 보유에 따른 장기보유특별공제 20%를 적용받아 1억 원을 공제한 4억 원이 양도소득금액이 됩니다. 양도소득기본공제 250만 원을 차감하면 과세표준은 약 3억9,750만 원, 세율 구간은 40%(기본)+10%p(중과)로 50%입니다. 3억~5억 원 구간의 누진공제 2,594만 원을 반영하면 산출세액은 약 1억7,281만 원입니다.

2028년 이후 양도한다면 장기보유특별공제가 아예 없어 양도소득금액이 5억 원 그대로 유지됩니다. 과세표준은 약 4억9,750만 원, 세율은 40%+20%p로 60%가 적용됩니다. 같은 구간의 누진공제를 근사치로 적용하면 산출세액은 약 2억7,256만 원입니다. 같은 토지, 같은 가격인데도 세액이 약 1억 원, 58% 늘어나는 셈입니다. 다만 개편 세율표의 정확한 누진공제액은 하위법령 확정 후 달라질 수 있어, 이 계산은 근사치이며 실제 신고 시 전문가 확인이 필요합니다.

법인은 계산 구조가 더 단순합니다. 장부가액 6억 원인 나대지를 8억 원에 양도해 처분이익 2억 원이 발생했다고 가정하면, 현행 추가과세 10%로는 2,000만 원, 개편 후 20%로는 4,000만 원이 일반 법인세와 별도로 더 붙습니다. 처분이익 규모가 클수록 이 차액은 그대로 배로 커집니다.

사업용 토지로 인정받을 수 있는가 — 판단 기준과 순서

중과를 피하는 가장 확실한 방법은 세율 논쟁이 아니라 사업용 토지 요건을 충족하는 것입니다. 소득세법 시행령 제168조의6에 따라 아래 세 가지 기준 중 하나라도 충족하면 사업용 토지로 인정받습니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례는, 부모 세대가 지방에 매입해 둔 임야를 자녀 세대가 물려받은 뒤에도 별다른 사용 없이 수십 년째 보유만 하는 경우입니다. 이런 토지는 상속 시점에 이미 비사업용으로 분류돼 있었을 가능성이 높고, 상속 이후에도 별도 조치가 없으면 그 상태가 그대로 이어집니다. 셋 중 어느 기준도 충족하지 못한 채 세율만 오르는 시점을 맞게 되는 전형적인 경우입니다.

재촌·자경 요건과 관련해 실무에서 흔히 놓치는 부분이 하나 있습니다. 부모님이 20년 넘게 재촌·자경한 농지이니 물려받으면 당연히 비사업용에서 제외될 것이라 생각하는 경우가 많은데, 상속과 증여는 결과가 다릅니다. 상속은 피상속인의 재촌·자경 기간을 자녀가 그대로 승계하지만, 증여는 승계가 인정되지 않아 수증자 본인이 다시 8년을 채워야 합니다. 증여로 받은 농지를 얼마 지나지 않아 팔면서 부모님의 자경 이력만 믿고 비사업용 제외를 기대했다가 어긋나는 사례가 드물지 않습니다.

재촌·자경이 어려운 상황이라면 남은 선택은 세 기준 중 하나를 채우는 것입니다. 소유기간이 이미 5년을 넘겼다면 직전 5년 중 3년, 3년을 넘겼다면 직전 3년 중 2년 기준이 현실적으로 맞추기 쉽습니다. 반대로 보유기간 전체의 60% 기준은 토지를 오래 보유할수록 채우기 어려워지므로, 취득 후 10년이 넘어가는 토지라면 전체 60% 기준보다 직전 기간 기준을 우선 검토하는 편이 유리합니다.

법인은 이중 부담 — 지금부터 확인해야 할 것들

법인이 보유한 비사업용 토지는 개인과 달리 보유 단계와 처분 단계 모두에서 세 부담이 커집니다. 보유 중에는 종합부동산세 종합합산 과세표준 45억 원 초과 구간의 세율이 2027년 성립분부터 3%에서 4%로 오르고, 처분할 때는 2028년 이후 양도분부터 법인세 추가과세가 10%에서 20%로 오릅니다.

실무에서는 공장 확장을 염두에 두고 인근 부지를 미리 매입해 두는 법인이 적지 않습니다. 문제는 실제 착공이나 사용 계획 없이 수년째 유휴 상태로 두는 경우입니다. 법인은 개인보다 사업 사용 요건을 엄격하게 봅니다. 구체적인 사용계획서나 착공 실적 없이 "향후 사업 확장용"이라는 설명만으로는 사업용 토지로 인정받기 어렵습니다. 확장 계획이 실제로 있다면 지금부터 사용 시기를 문서로 남겨두는 것이 유예기간 동안 할 수 있는 가장 현실적인 대응입니다.

중요한 것은 세율이 오르기 전에 사업용 전환이 가능한 토지인지 먼저 가려내는 일입니다.

2027년 말까지 남은 유예기간 동안 사업용 전환 가능 여부와 처분 시기를 먼저 가려내는 것이 이번 개편안에 대응하는 유일한 방법이며, 이 판단은 개별 토지의 이력을 검토해야 하는 안택스와 같은 세무 전문가의 실무 확인이 필요한 영역입니다.